Hírek

Egy belföldi magánszemély a tulajdonát képező egylakásos lakóingatlannak valamennyi lakószintjét le kívánja bontatni a pincegarázs kivételével, és teljesen új lakóházat kíván építtetni, többek között a megtartott pincegarázs szerkezeti elemeire. A teljes munkálatot egy generálkivitelező végzi és számlázza a magánszemély megrendelő felé.
Kérdés, hogy az olyan ügyletek, amelyek keretében egy már meglévő ingatlant, illetve építményt, épületet (a továbbiakban együtt: ingatlant) teljes elbontás nélkül, a már meglévő elemek egy részének megtartásával átépítenek, átalakítanak vagy bővítenek, 5 százalékos kedvezményes mértékű általános forgalmi adó alá tartozó ingatlanértékesítésnek minősíthetők-e?

A rövid válasz az, hogy igen, adott esetben az 5 százalékos áfakulcs alkalmazható lehet, nézzük azonban a részleteket!
Az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvény (a továbbiakban: Áfa tv.) 86. § (1) bekezdés j) pontjában, illetve ja), jb) és jc) alpontjában foglaltak értelmében mentes az adó alól a beépített ingatlan (ingatlanrész) és az ehhez tartozó földrészlet értékesítése, kivéve annak a beépített ingatlannak (ingatlanrésznek) és az ehhez tartozó földrészletnek az értékesítését, amelynek
– első rendeltetésszerű használatbavétele még nem történt meg; vagy
– első rendeltetésszerű használatbavétele megtörtént, de a használatbavételi engedély véglegessé válása, a használatbavétel tudomásulvétele vagy a felépítés megtörténtét tanúsító hatósági bizonyítvány kiállítása és az értékesítés között még nem telt el 2 év; vagy
– első rendeltetésszerű használatbavétele megtörtént, de mint önálló rendeltetési egység rendeltetését vagy a rendeltetési egységeinek számát megváltoztatták, és az ezt igazoló hatósági bizonyítvány kiállítása és az értékesítés között még nem telt el 2 év.
Az Áfa tv. 82. § (2) bekezdésének, valamint a 3. számú melléklet I. rész 51. pontjának hatályos rendelkezései értelmében kedvezményes 5 százalékos adómértéket kell alkalmazni az Áfa tv. 86. § (1) bekezdés j) pont ja), jb) vagy jc) alpontja alá tartozó 300 négyzetmétert meg nem haladó összes hasznos alapterületű egylakásos lakóingatlannak az értékesítésére irányuló ügyletek esetében.
Az Áfa tv. 9. § (1) bekezdése termék értékesítésének nevesíti egyrészt a birtokba vehető dolgoknak az olyan módon megvalósuló átengedését, amely az átvevőt tulajdonosként való rendelkezésre jogosítja, másrészt pedig minden olyan más ügyletet, amely a birtokba vehető dolog szerzése szempontjából a fenti joghatást eredményezi. Az Áfa tv. 9. § (1) bekezdése szerinti termékértékesítések keretében például a már kész lakóingatlanok értékesítése valósul meg. Emellett azonban az Áfa tv. 10. § d) pontja termék értékesítésének minősíti azokat az ügyleteket is, amelyek építési-szerelési munkával létrehozott, ingatlan-nyilvántartásban bejegyzendő ingatlanoknak az átadására irányulnak, függetlenül attól, hogy a teljesítéshez szükséges anyagokat és egyéb termékeket a jogosult bocsátotta-e rendelkezésre vagy sem. A lakóingatlanoknak az ilyen módon történő építtetése, illetve átadása szükségszerűen beépítés alatt álló, illetve beépített új lakóingatlan értékesítéseként valósul meg.
Az állami adó- és vámhatóság által kialakított jogértelmezési gyakorlat alapján az Áfa tv. 10. § d) pontja alkalmazásában „ingatlan-nyilvántartásban bejegyzendő” ingatlannak minősülnek
– egyrészt azok az ingatlanok, amelyeket az ágazati jogszabályok szerint az ingatlan-nyilvántartásban önálló ingatlanként kell bejegyezni;
– másrészt pedig azok az ingatlanok, épületek, építmények, amelyekre vonatkozóan az ágazati jogszabályok szerint az ingatlan-nyilvántartásban valamilyen módon – például az ingatlan-nyilvántartási térképen – adatokat kell szerepeltetni, függetlenül attól, hogy ez utóbbi ingatlanokat, épületeket, építményeket önálló ingatlanként be kell-e jegyezni, vagy sem.
Az Áfa tv. 10. § d) pontja kifejezetten tehát olyan ügyletekre utal, amelyek keretében korábban még nem létezett, az adott ügylet teljesítése során elvégzendő munkálatok eredményeként létrejövő ingatlanokat adnak át (feltéve, hogy ez utóbbi ingatlanokra vonatkozóan az ingatlan-nyilvántartásban valamilyen módon adatokat kell szerepeltetni).
Az olyan ügyleteket, amelyek keretében fizikai értelemben már létező ingatlant az egyes elemeinek megtartásával átalakítanak, átépítenek vagy bővítenek, abban az esetben indokolt az Áfa tv. 10. § d) pontja szerinti termékértékesítésnek minősíteni, ha a munkálatok olyan radikális mértékű változásokat eredményeznek, amelyeket figyelembe véve az ingatlan már nem azonosítható az eredetileg meglévő ingatlanként. Ilyen mértékű változások jellemzően akkor következnek be, amikor az eredeti ingatlanokat az átalakítás, átépítés vagy bővítés elvégzése során
– jelentős mértékben, illetve az eredeti szerkezetkész állapotot biztosító alapvető szerkezeti elemek többségének a megsemmisítése útján elbontják (például az alapokig történő bontás vagy a földfelszín feletti épületrészek elbontása); vagy
– az eredeti szerkezetkész állapotot biztosító alapvető szerkezeti elemek többségének a megtartása mellett jelentős mértékben megnövelik vagy kibővítik (például egy adott lakóingatlannak csak a tetejét bontják el és emellett a lakóingatlanra több emeletet húznak fel vagy egy épületnek az alapterületét a többszörösére növelik.
Összefoglalva, a radikális mértékű változásokkal járó átalakítások, átépítések és bővítések az Áfa tv. 10. § d) pontja alkalmazásában fizikai értelemben korábban még nem létezett ingatlanok építési-szerelési munkálatok útján történő létrehozásának és átadásának, vagyis „új” ingatlanok értékesítésének minősülnek, feltéve, hogy mindezekkel összefüggésben az ingatlan-nyilvántartásban adatokat kell szerepeltetni. A létrehozott ingatlanok értékesítései az Áfa tv. 86. § (1) bekezdés j) pont ja) és jb) alpontjai alá tartozó adóköteles ügyleteknek tekinthetők, amelyek az Áfa tv. 82. § (2) bekezdésében, valamint a 3. számú melléklet I. rész 51. pontjában meghatározott feltételek fennállása esetén az 5 százalékos kedvezményes adómérték alá tartoznak.
Az ilyen átalakítások, átépítések és bővítések
– vélhetően használatbavételi engedélyezési vagy használatbavétel-tudomásulvételi eljárás lefolytatását vagy hatósági bizonyítványok kiállítását vonják maguk után, ezért az Áfa tv. 86. § (1) bekezdés j) pont ja) és jb) alpontjának alkalmazása során a kétéves határidőt ez utóbbi engedély, tudomásulvétel és bizonyítvány véglegessé válásától, megtörténtétől, illetve kiállításától kell számítani;
– ezek eredményeként az eredetileg meglévő ingatlan, illetve építmény, épület gyakorlatilag megszűnik létezni, és új ingatlan, illetve építmény, épület jön létre, ezért az átalakítások, átépítések és bővítések nem tekinthetők az eredetileg meglévő ingatlan esetében a rendeltetést vagy a rendeltetési egységek számát érintő, Áfa tv. 86. § (1) bekezdés j) pont jc) alpontja szerinti változásnak.
Az előzőekben ismertetett szempontokat minden ügylet esetében egyedileg, az adott ügylet összes körülményének ismertében kell megítélni, illetve mérlegelni.
Úgy gondoljuk, hogy a kérdésben ismertetett esetben az eredetileg meglévő lakóháznak a pinceszintig történő elbontása olyan radikális mértékű változásnak minősül, amelynek eredményeként a fennmaradó pincegarázs már nem azonosítható az eredetileg meglévő lakóházként. Ezért ez utóbbi bontási tevékenység elvégzése és az új lakóháznak a pincegarázsra történő felépítése révén nem az Áfa tv. 13. § (1) bekezdése szerinti, ingatlan átalakítására irányuló szolgáltatásnyújtás, hanem az Áfa tv. 10. § d) pontja szerinti termékértékesítés valósul meg, feltéve, hogy az eredetileg meglévő lakóháznak az átépítésével, illetve az új lakóházzal összefüggésben az ingatlan-nyilvántartásban adatokat kell szerepeltetni.
Ebben az esetben a kérdéses ügylet az Áfa tv. 86. § (1) bekezdés j) pont ja) alpontja alá tartozó, adóköteles lakóingatlan-értékesítésnek tekintendő és az Áfa tv. 82. § (2) bekezdés, valamint a 3. számú melléklet I. rész 51. pontja szerinti feltételek fennállása esetén 5 százalékos kedvezményes adómérték alá tartozik, feltéve, hogy a fenti rendelkezések által meghatározott feltételek maradéktalanul fennállnak.
A kérdés és a válasz az Adó szaklap 2026/3-as számában jelent meg.