A cserét pótló vétel megváltozott szabályai
Az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény (a továbbiakban: Itv.) 21. § (2) bekezdése szerint magánszemély vagyonszerző esetén az illeték alapja
a) lakástulajdonok cseréjekor az elcserélt lakástulajdonok,
b) lakástulajdon vásárlásakor, ha a vevő a másik lakástulajdonát a vásárlást megelőző 5 éven belül vagy a vásárlást követő 1 éven belül eladja, a vásárolt és az eladott lakástulajdon
– terhekkel nem csökkentett – forgalmi értékének különbözete.
E bekezdés alkalmazásában nem minősül tehernek a lakástulajdonhoz kapcsolódó haszonélvezet, használat joga. Ha tehát a magánszemély lakást vásárol és másik lakását eladta vagy eladja, kérheti, hogy az illetéket csak az értékkülönbözet után állapítsák meg, ez a cserét pótló vétel kedvezménye. Cserét pótló vételnél már nemcsak a szerzéshez időben legközelebbi, azonos jogcímű lakáseladást lehet figyelembe venni, hanem – 2026. január 1-jétől – a vásárlást megelőző 5 vagy a vásárlást követő 1 éven belül választható azon értékesítés, amelyik az illetékkötelezettség megállapításánál a legkisebb értékkülönbözetet eredményezi. A 2025. december 31-éig hatályos szabályok szerint a vásárlást megelőző 3 éven belül eladott lakástulajdon forgalmi értékét lehetett figyelembe venni a cserét pótló vétel kedvezményének alkalmazásakor.
A konkrét esetben a módosított szabályok azt eredményezik, hogy a magánszemély a 2026. februári házvásárlásakor kérheti az adóhatóságtól, hogy a 2021. májusi eladást vegyék figyelembe a visszterhes vagyonátruházási illeték alapja meghatározásakor, hiszen az említett ügyletre 5 éven belül kerül sor. Ebben az esetben a magánszemély számára kedvezőbb illetékkötelezettség merül fel, mintha a vásárlást közvetlenül megelőző, 2025. márciusi értékesítését venné figyelembe az adóhatóság. Az illeték alapja az Itv. 21. § (2) bekezdés b) pontja alapján a konkrét esetben 60 millió forint lesz.
A kérdés és a válasz az Adó szaklap 2026/4–es számában jelent meg.