Adókötelezettség közös tulajdonban álló ingatlan bérbeadása esetén (1. rész)
Személyi jövedelemadó
Az adókötelezettség teljesítése
A jövedelem meghatározására és az adókötelezettség megállapítására, ha egy ingatlannak több tulajdonosa van, a személyi jövedelemadóról szóló 1995. évi CXVII. törvény (Szja tv.) 4. § (6) bekezdésében foglaltakat kell alkalmazni.
Utóbbi rendelkezés értelmében közös tulajdon esetén az ingatlan bérbeadásából származó jövedelem után a magánszemélyt a tulajdoni hányada arányában terheli adókötelezettség, ha a tulajdonostársak ettől eltérően nem rendelkeznek vagy nincs más tulajdonjogi korlátozás. Házassági vagyonközösség fennállása alatt ezen időszakban a felek tevékenységéből származó és minden más jövedelem után azt a magánszemélyt terheli adókötelezettség, aki a tevékenységet folytatja, vagy aki a jövedelemszerzés jogcímének jogosultja.
Közös tulajdon esetén tehát az ingatlan bérbeadási tevékenységet – megállapodásuk alapján – a felek, például a házastársak bármelyike önállóan, saját név alatt végezheti, vagy végezhetik közösen.
Az önállóan, saját név alatt történő bérbeadásnál a tulajdonosok arról döntenek, hogy csak az egyikük kívánja az ingatlant bérbe adni a másik tulajdonos hozzájárulásával, ebben az esetben csak az egyik tulajdonos szerez bevételt, számol el költséget, és csak a bérbeadó tulajdonost terheli adókötelezettség. Az adózás szempontjából a másik tulajdonostárs hozzájárulása nincs írásbeli formához kötve, az megtörténhet akár szóban is, de célszerű pl. a bérleti szerződésben hivatkozni arra a tényre, hogy az egyik tulajdonostárs általi bérbe adáshoz a másik tulajdonostárs hozzájárul.
Ha a közös tulajdonban és használatban lévő ingatlanban történő bérbeadási tevékenységben mindketten ténylegesen részt vesznek, akkor az egyes tulajdonosok a személyi jövedelemadó-bevallásukban az ingatlan bérbeadásból származó jövedelmet a tulajdoni hányaduk arányában külön-külön szerepeltetik, illetve külön-külön állapítják meg az adójukat.
Megjegyezzük, hogy a közös tulajdonban álló ingatlan bérbeadásakor a költségek igazolására bármely tulajdonostárs nevére kiállított bizonylat figyelembe vehető a felmerülés évében a bevétel erejéig.
Az értékcsökkenés elszámolása
Amennyiben a felek megállapodása szerint kizárólag az egyik tulajdonostársat terhelik az ingatlan bérbeadásból származó jövedelem utáni adókötelezettségek, gyakran felmerülő kérdés az érintett tulajdonostárs részéről, hogy az értékcsökkenés elszámolásakor kell-e arányosítani a tulajdoni hányadnak megfelelően a kiszámított értékcsökkenést, vagy az költségként 100 %-ban elszámolható.
Az Szja tv. 17. § (3) bekezdés ab) pontja értelmében a Szja tv. 11. számú melléklete szerint számolható el a kizárólag bérbeadásra hasznosított tárgyi eszköz értékcsökkenési leírása, illetve a nem kizárólag bérbeadásra hasznosított épület időarányos, illetve területarányos értékcsökkenési leírása. Az Szja tv. 11. számú melléklete a saját tulajdonú tárgyi eszközök, nem anyagi javak értékcsökkenésének elszámolására vonatkozóan tartalmaz rendelkezéseket (annak függvényében, hogy azok kizárólag, vagy nem kizárólag üzemi célt szolgálnak).
Ebből következően értékcsökkenést a magánszemély csak az ingatlan általa megszerzett tulajdoni hányadának a teljes tulajdoni hányadhoz viszonyított aránya alapján számított összeg után számolhat el, vagyis, ha egyedül adózik az ingatlan bérbeadás után, akkor az ingatlan megszerzésére fordított igazolt kiadásnak (beruházási költség) csak az adóköteles tevékenységet folytató személy tulajdoni hányadának megfelelő része lehet az értékcsökkenési leírás alapja.
Ez azt is jelenti, hogy ha a tulajdonostársak az értékcsökkenési leírást az ingatlan beruházási költségének 100%-a után szeretnék érvényesíteni, az adókötelezettségüknek külön-külön kell eleget tenniük. Ha ugyanis közös tulajdon esetén csak az egyik fél adja bérbe az ingatlant (a másik tulajdonos hozzájárulásával), az érintett fél nem a saját tulajdonaként rendelkezik a bérbeadás tárgyát képező fele ingatlanrésszel, így mint bérbeadó magánszemély a másik fél (felek) tulajdonát képező ingatlanrész tekintetében nem alkalmazhat értékcsökkenési leírást.
Az értékcsökkenés elszámolásával kapcsolatban még megjegyezzük, hogy a hosszú élettartamú szerkezetből készült épületek esetében az évi leírási kulcs 2%. Figyelemmel kell lenni arra is, hogy az ingatlan beszerzési értéke utáni értékcsökkenési leírás a tényleges bérbeadás időszaka vonatkozásában számolható el, illetve a telek beszerzési ára után értékcsökkenés nem érvényesíthető. A negyedévente, az adóelőleg megállapításakor az adott negyedévre eső értékcsökkenési leírás költségként figyelembe vehető.
(Folytatjuk)