Hírek

Releváns jogszabályok:
– 2007. évi CXXVII. törvény az általános forgalmi adóról
– 1995. évi CXVII. törvény a személyi jövedelemadóról
– 2013. évi V. törvény a Polgári Törvénykönyvről

A sorozat előző részét itt találja.
Általános forgalmi adó
Tételezzük fel, hogy a bérbeadással hasznosítani kívánt ingatlan 50-50 százalékban férj és feleség tulajdonában áll. Gyakori kérdés közös tulajdonban álló ingatlan bérbeadása esetén, hogy szükséges-e annak kapcsán adószámot kiváltani, a tulajdonosok az általános forgalmi adó alanyai lesznek-e, illetve milyen adókötelezettségeik vannak az ingatlan-bérbeadás kapcsán.
Az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvény (Áfa tv.) 5.§ (2) bekezdése szerint abban az esetben, ha a gazdasági tevékenység közvetlenül közös tulajdonban és közös használatban levő ingóra vagy ingatlanra, mint ellenérték fejében hasznosítandó dologra irányul, adóalany a tulajdonostársak közössége. Az adóalanyisághoz fűződő jogokat és kötelezettségeket a tulajdonostársak közössége az általa kijelölt képviselő útján gyakorolja. Kijelölés hiányában képviselő a legnagyobb tulajdoni hányaddal rendelkező tulajdonostárs, egyenlő tulajdoni hányad esetében pedig az adóhatóság által kijelölt tulajdonostárs.
A tulajdonostársak közössége tehát – meghatározott feltételek esetén – áfa-alanynak minősül. Megjegyezzük, hogy az Szja tv. is megemlíti a tulajdonostársak közösségét, azonban csupán azon aspektusban, hogy a tulajdonostársak közössége (vagyis közös tulajdon) esetén az ingatlanbérbeadási tevékenységből származó bevétellel szemben az Szja tv. szerinti elismert költség bármelyik tulajdonos nevére szóló bizonylat alapján elszámolható. A személyi jövedelemadóban az adókötelezettség az egyes személyeket terheli, így ott adóalanynak nem a tulajdonostársak közössége minősül, hanem vagy a tulajdonosok egyenként (ha tulajdoni hányad szerint vagy megállapodásuk szerinti arányában teljesítik adókötelezettségüket), vagy a felek megállapodása alapján a hasznosítást végző tulajdonostárs.
Az Áfa tv. 5. § (2) bekezdése a tulajdonostársak közösségének adóalanyisága kapcsán többek között azt írja elő, hogy az ingónak, vagy ingatlannak közvetlenül közös tulajdonban és közös használatban kell lennie. Azon feltétel, hogy az ingatlannak közös használatban kell lennie, az alábbiak szerint értelmezhető.
A Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (Ptk.) 5:74. § értelmében – ami közös tulajdon esetén a tulajdonostársak birtoklásra és használatra vonatkozó jogáról szól – a tulajdonostársak mindegyike jogosult a dolog birtoklására és használatára; e jogot azonban egyik tulajdonostárs sem gyakorolhatja a többiek jogainak és a dologhoz fűződő lényeges jogi érdekeinek sérelmére.
Az Áfa tv. 5. § (2) bekezdése értelmezésében a közös használat akkor valósul meg, ha a tulajdonostársak a Ptk. 5:74. §-ban foglaltaktól eltérően nem állapodtak meg arról, hogy az adott, közös tulajdonban lévő dolgot csak az egyikük használhatja, vagyis a közös tulajdonban lévő ingatlant mindaddig a tulajdonostársak közös használatában lévő dolognak kell tekinteni, ameddig a tulajdonostársak eltérően nem állapodnak meg.
Ennek alapján, ha a tulajdonostársak nem állapodtak meg arról, hogy az ingatlant csak az egyikük használhatja, vagyis az ingatlan közös használatában van, akkor az ingatlanban folytatott bérbeadási tevékenységre, mint Áfa tv. szerinti gazdasági tevékenységre tekintettel a tulajdonostársak közösségének keletkezik adóalanyisága. Ez esetben a feleknek az Áfa tv. 5. § (2) bekezdése szerinti tulajdonostársak közösségeként kell áfa alanyként bejelentkezniük és a fenti tevékenység kapcsán felmerülő áfa kötelezettségeknek eleget tenniük. Mindez független attól, hogy az ingatlant ténylegesen mindegyik, vagy csak az egyik tulajdonostárs használja, illetve a gazdasági tevékenységet ténylegesen mindegyik tulajdonostárs, vagy csak a tulajdonostársak egyike végzi. (Hiszen, ha az ingatlan-bérbeadási tevékenységet a felek közti megállapodás alapján csak egyik fél folytatja, az ebből származó jövedelem után csupán az érintett személyt terheli személyi jövedelemadó-kötelezettség azzal, hogy ez esetben bármelyikük nevére szóló bizonylatok alapján elszámolható költség, értékcsökkenési leírás).
Ez esetben tulajdonostársak nem tehetik meg, hogy adószám nélkül, csupán adóazonosító jel alapján végezzék tevékenységüket (bizonylatoljanak), továbbá az sem jogszerű, ha mindketten, mint magánszemélyek kérnek adószámot, sem pedig az, ha csak az egyikük kér adószámot.
Közös használat esetén a tulajdonostársaknak a 25T201 számú bejelentő és változásbejelentő lapon kell tulajdonostársak közösségeként bejelentkezniük. A bejelentő lap főlapján az 1. számú, „A szervezet elnevezése” rovatban a tulajdonosok, illetve tulajdonostársak nevének (elnevezésének) a megadásával kell utalni arra, hogy a tulajdonostársak a bejelentést tulajdonostársak közösségeként teszik meg. A fenti rovat kitöltését követően a bejelentő lap csak úgy nyújtható be hibátlanul, ha a bejelentő lap 21T201-A03 számú lapján a 14. számú, a „Törvényes képviselőkre vonatkozó adatok” megnevezésű rovatban a tulajdonostársak közössége képviselőjének az adatait feltüntetik.
Amennyiben az ingatlan nincs közös használatban, azaz a tulajdonosok közül csak egy hasznosítja az ingatlant (ebben állapodtak meg, valamint a bérleti szerződés is ezt tükrözi), akkor nem kell tulajdonostársak közösségeként bejelentkezniük. Ebben az esetben a bérbeadási tevékenység az alábbi módokon végezhető: egyéni vállalkozóként; adószám (bejelentkezési kötelezettség) nélkül magánszemélyként – azaz adóazonosító jel birtokában –, vagy pedig adószámos magánszemélyként. Ilyenkor jogszerűen csak az ingatlant hasznosító tulajdonostárs állíthat ki bizonylatot az egész bérleti díjról.
A magánszemély adózónak nem kell adószámot kérnie, ha a következő feltételek együttesen teljesülnek:
– nem egyéni vállalkozó (sem az ingatlan bérbeadási tevékenysége vonatkozásában, sem más tevékenységére tekintettel),
– tevékenysége kizárólag az Áfa tv. 86. § (1) bekezdés l) pontja szerinti adómentes ingatlan (ingatlanrész) bérbeadás (haszonbérbeadás),
– az ingatlan bérbeadásra az adóalany nem választ adókötelezettséget,
– az Áfa tv. 257/B. § szerint közösségi adószám kiváltására nem köteles.
Amennyiben a magánszemély kizárólag ingatlan bérbeadási tevékenységet végez, nem egyéni vállalkozó, és az előzőekben leírt egyéb feltételek is teljesülnek, akkor az ingatlan bérbeadást, mint tevékenységet nem kell bejelentenie az állami adóhatóság felé.
Ha a fentiekben foglaltaktól függetlenül a magánszemély adóalanyként kívánja magát regisztráltatni, akkor a tevékenység végzéséhez adószámot kérhet az adóhatóság által erre a célra rendszeresített 25T101 jelű bejelentő és -változásbejelentő lap benyújtásával.
Az adómentes ingatlan-bérbeadás esetén az adóalany mentesül a számlakibocsátási kötelezettség alól, feltéve, hogy gondoskodik olyan, az ügylet teljesítését tanúsító okirat kibocsátásáról, amely a számvitelről szóló törvény rendelkezései szerint számviteli bizonylatnak minősül [Áfa tv. 86. § (1) bekezdés l) pont, 165. § (1) bekezdés a) pont]. Mindezt nem befolyásolja sem a szolgáltatás igénybevevőjének személye (áfa-alany vállalkozás vagy nem áfa-alany természetes személy), sem az ellenérték kiegyenlítésének módja (pl. készpénzfizetés vagy banki átutalás). Az említett számviteli bizonylatot az Áfa tv. 5. § (2) bekezdése szerinti adóalanyiság esetén a kijelölt képviselő állítja ki a bérlő számára. Amennyiben nem jön létre az Áfa tv. 5. § (2) bekezdése szerinti adóalanyiság, az ingatlant használó tulajdonostárs gondoskodik a számviteli bizonylatról.