Hírek

Releváns jogszabály:
– 2007. évi CXXVII. törvény az általános forgalmi adóról

A sorozat első részét itt olvashatja.
Az adólevonási jog
Az Áfa tv. 124. részletezi az adólevonási tilalmakat, az Áfa tv. 125. § pedig a korlátozás alóli feloldásokat. Az Áfa tv. 124. § (1) bekezdés h)-i) pontja és a (2) bekezdés c) pontja, illetve az Áfa tv. 125. § (1) bekezdés a)-d) és a (2) bekezdés d)-f) pontja szerinti különös szabályok a lakóingatlant, valamint a lakóingatlan építéséhez, felújításához szükséges terméket és szolgáltatást terhelő előzetesen felszámított adó levonására vonatkozó tilalmakról, illetve az adólevonási korlátozások alóli kivételekről rendelkeznek.
Az adóalany nem helyezheti levonásba a lakóingatlant terhelő előzetesen felszámított adót, azonban adólevonási jogot gyakorolhat abban az esetben, ha
– a lakóingatlan továbbértékesítési célt szolgál és az Áfa tv. 86. § (1) bekezdés j) pontja szerinti ingatlannak – azaz adómentesen értékesíthető beépített ingatlannak – minősül, ugyanakkor az adóalany az Áfa tv. 88. §-a alapján a beépített ingatlanok, illetve a lakóingatlanok értékesítése tekintetében az adómentesség alkalmazása helyett adókötelezettséget választott;
– az Áfa tv. 6. § (4) bekezdés b) pontja szerinti, sorozat jellegű ingatlanértékesítést valósít meg;
– a lakóingatlant igazoltan egészben vagy túlnyomó részben úgy hasznosítja, hogy azt bérbe adja és az adott lakóingatlan bérbeadása az Áfa tv. 86. § (1) bekezdés l) pontja szerint adómentesnek minősül, ugyanakkor az adóalany az Áfa tv. 88. §-a alapján az ingatlanok, illetve a lakóingatlanok bérbeadása (haszonbérbeadása) tekintetében az adómentesség alkalmazása helyett adókötelezettséget választott.
Az adóalany nem helyezheti levonásba a lakóingatlan építéséhez, felújításához szükséges terméket és szolgáltatást terhelő előzetesen felszámított adót, azonban adólevonási jogot gyakorolhat abban az
esetben, ha
– a lakóingatlan építéséhez, felújításához szükséges termék igazoltan továbbértékesítési célt szolgál;
– a lakóingatlan építéséhez, felújításához szükséges szolgáltatást igazoltan az Áfa tv. 15. § szerinti szolgáltatásnyújtás – ún. „közvetített szolgáltatás” – teljesítése érdekében veszi igénybe;
– a lakóingatlan építéséhez, felújításához szükséges terméket és szolgáltatást igazoltan egészben vagy túlnyomó részben úgy használja, egyéb módon hasznosítja, hogy az közvetlen anyagjellegű vagy értékcsökkenési leírás alapjánál figyelembe vehető ráfordításként az adóalany által teljesített, az Áfa tv. 86. § (1) bekezdés j) és l) pontja szerinti ingatlanoknak az Áfa tv. 88. §-a alapján megvalósuló adóköteles
értékesítésére, illetve bérbeadására (haszonbérbeadására) irányuló ügyletek adóalapjába épül be.
Az Áfa tv. 126. § (1)-(3) bekezdése a lakóingatlant, valamint a lakóingatlan építéséhez, felújításához szükséges terméket és szolgáltatást terhelő előzetesen felszámított adó levonása érdekében előírt igazolt továbbértékesítési cél, illetve igazoltan egészben vagy túlnyomó részben történő használat, egyéb módon történő hasznosítás megvalósulása kapcsán arról rendelkezik, hogy
– az igazolási kötelezettség különösen olyan elkülönített nyilvántartás alkalmazásával teljesíthető, amely alkalmas az adólevonási jog korlátozása alóli mentesülés – ott meghatározott – feltételeinek
egyértelmű, megbízható és folyamatos követésére;
– túlnyomórész alatt az adólevonási jog korlátozása alóli mentesülés feltételeinek – egy észszerűen megállapított időtartam átlagában -legalább 90 százalékos teljesülését kell érteni és annak mérése érdekében az adóalanynak olyan számszerű mutatót kell alkalmaznia, amely a fenti termékek, szolgáltatások természetére, illetőleg a használat, egyéb módon történő hasznosítás jellegére tekintettel a leginkább tárgyilagos eredményt adja.
Kérdésként merült fel a következő: egy Kft. saját tulajdonú ingatlan adás-vételével foglalkozik. Felépíti az ingatlant majd vagy eladja, vagy bérbe adja a tevékenysége során. Nem csak az épület kivitelezőjeként van jelen az ügyletben, hanem általában az ingatlanhoz tartozó kertet is elkészíti, és az ingatlan így egyben kerül értékesítésre a vevők részére. A tevékenységek során keletkezett áfa, akár építőanyag, akár építési szolgáltatás során (pl. kertépítés) az Áfa tv. 124. § (1) bekezdés i) pontja és a 125. § (1) bekezdés a) pontja alapján, valamint a (2) bekezdés e) és/ vagy f) pontja alapján helyezhető levonásba? Amennyiben az f) pont az irányadó, akkor figyelemmel kell lennie a 86. § (1) bekezdés j) pontjára és a 88. §-ra?
A válasz megadásánál feltételeztük, hogy a vállalkozás bérbeadási tevékenységére az adókötelessé tételt választotta. A leírt esetben az építőanyagokat, építési szolgáltatásokat terhelő áfa levonható, tekintettel arra, hogy új lakóingatlanok értékesítése az Áfa tv. alapján adóköteles, minden esetben. Ezekben az esetekben választási lehetőség nincs.
Mindez azt is jelenti, hogy a továbbértékesítési célú kivitelezés következtében a kérdésben hivatkozott jogszabályi rendelkezések feloldják az adólevonási tilalmat.
A bérbeadás adókötelessé tétele miatt pedig nem érvényesül az adólevonási jogra vonatkozó tilalom.
Amennyiben az adókötelessé tétel kiterjed a lakóingatlanok értékesítésére is, akkor a kivitelezéshez kapcsolódó beszerzés vonatkozásában gyakorolt adólevonási jog későbbi korrigálásának kötelezettsége nem merülhet fel. Fennállhat ugyanakkor annak lehetősége, hogy a cég az általa felépített – értékesítést megelőzően bérbe nem adott – lakóingatlant nem újként értékesíti, hanem az használt ingatlannak minősül. Ekkor az adókötelessé tétel hiányában az Áfa tv. 86. § (1) bekezdés j) pontja szerinti adómentesség érvényesül, amely áfa levonására nem jogosít. Ilyen esetben az Áfa tv. 11. § (2) bekezdés c) pontja irányadó, amely a korábban gyakorolt levonási jogot az adófizetési kötelezettség előírásával korrigálja vissza. Az értékesítést megelőzően bérbe adott lakóingatlan nem új ingatlanként történő, az Áfa tv. 135. §-ban meghatározott figyelési időszakon belüli értékesítése során figyelembe kell venni az Áfa tv. 136. §-ban foglalt szabályt is. Az Áfa tv. 88. § szerinti adókötelessé tétel ingatlanok tekintetében elsősorban a használt ingatlanoknál választható, így az új ingatlanok tekintetében ez a lehetőség nem érvényesül, ugyanis az új ingatlanok értékesítése minden esetben adóköteles, az Áfa tv. 86. § (1) bekezdés ja) és jb) pontja alapján.
Ingatlan ajándékozásának áfa-rendszerbeli megítélése
Manapság sok mindent ajándékozhatunk másoknak, családnak, közeli hozzátartozóknak. Az ajándékozás során számos adójogi rendelkezést érdemes vizsgálni, ilyen az illetékfizetési kötelezettség is. Azonban vizsgálni szükséges az ajándékozás általános forgalmi adót illető kérdését is.
Történt egyszer, hogy egy adószámmal rendelkező, áfa körbe tartozó magánszemély évekkel ezelőtt szántó besorolású ingatlant vásárolt, mely ingatlan nem tartozott az Áfa tv. hatálya alá. A szántót – a termelési ágból történő kivonás után – felparcelláztatta, építési telkeket alakított ki, közutat épített, mely közutat ingyenesen a települési önkormányzat tulajdonába adta. A magánszemélynek sem az ingatlan szerzésekor, sem azt követően adólevonási joga nem keletkezett, áfát, költséget soha nem számolt el.
Előrehaladott korára tekintettel a magánszemély úgy döntött, hogy az említett ingatlanokat (belterületi építési telkek) gyermekei részére kívánja ajándékozni.
Kérdésként fogalmazódott meg, hogy a fenti ingatlanok elajándékozása révén keletkezik-e a magánszemélynek áfa fizetési kötelezettsége az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvény (a továbbiakban: Áfa tv.) 11. § (1) bekezdése értelmében.
A kérdés eldöntésénél az alábbiak vizsgálandók: az Áfa tv. a ténylegesen ellenérték fejében teljesített ügyletek mellett ellenérték fejében teljesített, adóköteles termékértékesítésként szabályozza azt az esetet is, ha az adóalany terméket más tulajdonába ingyenesen átenged. Az Áfa tv. 11. § (1) bekezdése kimondja, hogy „ellenérték fejében teljesített termékértékesítés [2. § a) pontja] az is, ha az adóalany a terméket vállalkozásából véglegesen kivonva, azt saját vagy alkalmazottai magánszükségletének kielégítésére vagy általában, vállalkozásától idegen célok elérésére ingyenesen felhasználja, illetőleg azt más tulajdonába ingyenesen átengedi, feltéve, hogy a termék vagy annak alkotórészeinek szerzéséhez kapcsolódóan az adóalanyt egészben vagy részben adólevonási jog illette meg”.
A kérdés megválaszolásához mindenekelőtt azt szükséges tisztázni, hogy a magánszemély a szántó besorolású ingatlant adóalanyisága körében vagy magánszemélyként szerezte be. Abban az esetben, ha az ingatlant adóalanyként szerezte be, és azt adóköteles gazdasági tevékenysége érdekében kívánta használni, úgy az adóalany adólevonási jog megillette. Ebből következően, amennyiben most ajándékozás útján átruházza az ingatlanok tulajdonát az Áfa tv. 11. § (1) bekezdése alapján, termék más tulajdonába történő ingyenes átengedése címén áfa-fizetési kötelezettsége keletkezik.
Más megítélés alá esik azonban az az eset, ha emberünk adóalanyiságától függetlenül, magánszemélyként szerezte be az ingatlant, és nem állt szándékában az ingatlant üzletszerű gazdasági tevékenység keretében hasznosítani. Ebben az esetben, mivel az Áfa tv. 11. § (1) bekezdése csak adóalanyok vonatkozásában alkalmazható, az ajándékozás útján történő ingyenes átruházás okán nem kell áfa-fizetési kötelezettséggel számolni.
Ugyanakkor fontos megjegyezni, hogy az említett körülmények – a szántó termelési ágból történő kivonása, felparcelláztatása, építési telkek kialakítása, közút építtetése – mind arra utalnak, hogy az ingatlant adóalanyiság keretében kívánta hasznosítani az illető személy. A tényállás pontos tisztázása, azaz annak megállapítása, hogy felmerülhet-e adófizetési kötelezettség az ingatlanok elajándékozása után, csak valamennyi, az Áfa tv. szempontjából releváns tényállási elem ismeretében lehetséges.