Hírek

1. ÁLTALÁNOS ÁTTEKINTÉS
Bár, amint említettük az ingatlan fontos szerepet tölt be a forgalmi adózás rendszerében, ráadásul e terméktípushoz számos sajátos szabály kapcsolódik, az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvény (a továbbiakban: Áfa tv.) az ingatlan fogalmát nem definiálja. Csupán olyan részegységeit illetően tartalmaz kifejezett fogalmi meghatározást, mint például a lakóingatlan, vagy az építési telek. Ugyanakkor, tekintettel arra, hogy a közösségi rendeletek automatikusan, külön implementáció nélkül a tagállamok jogrendszerének részévé válnak, van olyan hatályos előírás, amely az ingatlan forgalmi adózásbeli fogalmát meghatározza. Ez pedig a közös hozzáadottértékadó-rendszerről szóló 2006/112/EK irányelv végrehajtási intézkedéseinek megállapításáról szóló 282/2011/EU végrehajtási rendelet (a továbbiakban: Héa-vhr.), amelynek 13b. cikke rögzíti, hogy a közös hozzáadottértékadó-rendszer alkalmazásában az alábbiak tekintendők ingatlannak:
– a föld bármely meghatározott területe, akár a földfelszínen vagy a földfelszín alatt, amely tulajdonjog tárgyát képezheti és amely birtokba vehető;
– bármely épület vagy építmény, amely tengerszint fölött vagy alatt a földhöz vagy a földbe rögzített, és amelyet nem lehet könnyen lebontani vagy elmozdítani;
– az épület vagy építmény szerves részét alkotó bármely olyan alkotóelem, amelyet már beépítettek, és amely nélkül az épület vagy építmény nincs befejezve, mint például az ajtók, ablakok, tetők, lépcsők és liftek;
– az épületbe vagy építménybe állandó jelleggel beépített bármely olyan alkotóelem, felszerelés vagy gép, amely az épület vagy építmény lerombolása vagy megváltoztatása nélkül nem távolítható el.

A Héa-vhr. 13b. cikke tehát egy kimerítő listát tartalmaz arra nézve, hogy a forgalmi adózás rendszerében mi tekinthető ingatlannak. Minthogy a rendelet a forgalmi adózásra vonatkozó szabályozást tartalmaz, az abban foglaltak tulajdonképpen elsődlegesek azon magyar ágazati szabályokhoz képest, amelyek alapján az ingatlan fogalmi köre megállapítható. Ez természetesen nem jelenti azt, hogy a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.), illetve további hazai jogszabályok az ingatlan vagy annak részelemei meghatározásában ne lennének mérvadók, ugyanakkor arra nézve, hogy az Áfa tv. alkalmazásában mit kell ingatlannak tekinteni, a Héa-vhr. 13b. cikke irányadó. Megjegyzendő, hogy a Ptk. a Héa-vhr. 13b. cikkéhez hasonlóan határozza meg az ingatlan fogalmi körét, amikor a tulajdonjog tárgyai körében az épületet és a földet, mint ingatlant nevesíti, ugyanakkor értelmező rendelkezései keretében konkretizálja, hogy a törvény épületekre vonatkozó rendelkezéseit más építményekre is alkalmazni kell, tehát az ingatlan fogalmi körébe vonja az építményeket is. Emellett a Ptk. olvasatában az ingatlanok kategóriájába tartoznak az ingatlannal alkotórészi viszonyban álló, vagyis azon dolgok, amelyek az ingatlannal olyképpen vannak tartósan egyesítve, hogy az elválasztással a dolog, vagy elválasztott része elpusztulna, illetve az elválasztással értéke vagy használhatósága számottevően csökkenne.
2. AZ INGATLAN FOGALMI ELEMEI
2.1. A föld meghatározott területe ​
A Héa-vhr. 13b. cikk a) pontja alapján ingatlannak minősül a föld meghatározott területe, akár a földfelszínen vagy a földfelszín alatt, amely tulajdonjog tárgyát képezheti és birtokba vehető. A föld meghatározott területe kitétel azt jelenti, hogy ingatlannak tekinthető a föld egyértelműen meghatározott vagy meghatározható területe, amely esetében fennáll a lehetősége annak, hogy a tulajdonát megszerezzék és birtokba vegyék. A föld fogalma széles körű, mivel az – akár a földfelszínen vagy a földfelszín alatt – magában foglalja a talajt és mindent, ami rajta van, továbbá, ami alatta van, vagyis az altalajt. A talaj a föld bármely meghatározott területe lehet, ideértve azt is, amelyet a víz borít, vagyis a tengereket, óceánokat, folyókat, tavakat és egyéb belvízeket. Fontos, hogy azon dolgok, amelyek a föld felszínén találhatók nem feltétlenül minősülnek ingatlannak.
Csak abban az esetben, ha a talajhoz kapcsolódnak, vagyis abba beleépültek vagy abban gyökereznek. Az ilyen dolgok tehát addig tekinthetők ingatlannak, ameddig a földhöz kapcsolódnak, vagyis amíg azokat a földtől el nem választják. Az altalaj a földfelszín alatti dolgokra terjed ki, következésképpen az olajkutak, talajvíztükrök, ásványok és egyéb föld alatti erőforrások ingatlannak minősülnek, amíg ezeket az elemeket nem termelik ki a föld alól. Csak olyan dolog tartozhat az ingatlan fogalmába, amely tulajdonjog tárgyát képezheti és birtokba vehető. Bár a tulajdonjog, illetve a birtoklás fogalmát a Héa-vhr. nem határozza meg, azt a tagállamok a termékértékesítés tényállása alapján egységesen kezelik. A közös hozzáadottértékadó-rendszerben termékértékesítésnek a birtokba vehető dolog olyan átengedése minősül, amely az átvevőt tulajdonoskénti rendelkezésre jogosítja. Termékértékesítés tehát nem akkor valósul meg, ha a termék feletti tulajdonjogot ruházzák át, hanem mindazon esetekben, amikor az értékesítő úgy engedi át a terméket, hogy az a vevőt feljogosítja arra, hogy a termékkel tulajdonosként rendelkezzen. Ez akkor is megtörténhet, ha a tulajdonjog nem kerül átruházásra. A tulajdon tárgyát képezheti, illetve a birtokba vehető, feltételes kitételek arra utalnak, hogy a termék akkor is ingatlannak minősülhet, ha a minősítés időpontjában senki sem rendelkezik felette tulajdon- vagy birtokjoggal. Az is elegendő ugyanis, hogy az e jogosultságok létrejöttének lehetősége az adott terméket illetően fennálljon. Ebből következik, hogy ingatlannak tekintendők azok a dolgok is, amely elidegeníthetetlenek, mert például a köztulajdon körébe esnek, akkor is, ha a rájuk vonatkozó tulajdonjog nem átengedhető.
2.2. Épület vagy építmény ​
A Héa-vhr. 13b. cikk b) pontja alapján ingatlannak minősül bármely épület vagy építmény, amely a tengerszint fölött vagy alatt a földbe rögzített, és amelyet nem lehet könnyen lebontani vagy elmozdítani. Az épületek körébe a tetővel és falakkal rendelkező (ember alkotta) szerkezetek, például házak, gyárak tartoznak, míg az építmény köre tágabb, mivel más olyan (ember alkotta) szerkezetekre is kiterjed, amelyek általában nem tekinthetők épületnek. Építmények lehetnek az építőmérnöki munkák, például utak, hidak, repülőterek, kikötők, gátak, gázvezetékek, víz- és csatornahálózatok, valamint ipari létesítmények. Ugyanakkor fontos hangsúlyozni, hogy kizárólag azok az épületek, illetve építmények tekintendők ingatlannak, amelyek a tengerszint fölött vagy alatt a földhöz vagy a földbe vannak rögzítve, és amelyeket nem lehet könnyen lebontani vagy elmozdítani. E követelmény az épületek, valamint az építmények esetében abszolút jellegű, attól függetlenül érvényesül, hogy az épület befejezett-e vagy sem. Ily módon például építményként ingatlannak minősülnek azok az ősi műemlékek, amelyek a földbe vannak rögzítve, ugyanakkor nincs tetejük vagy ablakuk. Ez vonatkozik azokra az épületekre is, amelyek építése folyamatban van, mivel ezek az építési munkák elvégzése és a szerkezet földhöz vagy földbe történő rögzítése után ingatlanná válnak. Egy ilyen szerkezet akkor is ingatlannak minősül, ha nem lakható vagy használható rendeltetésszerűen. Ugyanez vonatkozik az építményekre is, vagyis függetlenül attól, hogy a szerkezet épületnek vagy építménynek minősül, az ingatlanként való azonosíthatóságát az alapján kell eldönteni, hogy a földhöz vagy a földbe van-e rögzítve. Az épületek és az építmények kapcsán tehát kettős feltételnek kell teljesülnie, egyrészt az épületnek, építménynek a tengerszint fölött vagy alatt a földhöz vagy földbe rögzítettnek kell lennie, másrészt az épületet, építményt nem lehet könnyen elbontani. Azok az épületek, építmények, amelyek földhöz vagy földbe rögzítése nagyobb mértékű beavatkozást igényel az infrastruktúrába, nyilvánvalóan megfelelnek e követelménynek, egyes esetekben, ugyanakkor a földhöz rögzítés módja megkérdőjelezhetővé teszi az épület vagy építmény ingatlan minőségét. Az egyes épületek, építmények ugyanis különböző módszerekkel lehetnek a földhöz vagy a földbe rögzítve: kötőanyaggal, mint például cementtel, vagy éppen szerelékekkel, mint például kötelekkel, láncokkal, csavarokkal. Ahhoz, hogy valamely épületet vagy építményt ingatlannak lehessen tekinteni, nem szükséges, hogy azt elválaszthatatlanul hozzárögzítsék a talajhoz. Elegendő az, ha a rögzítés nem könnyen, vagyis nagyobb erőfeszítések és nem elhanyagolható költségek viselése révén távolítható el. E szempont vizsgálatához az Európai Unió Bírósága (a továbbiakban: Bíróság) által megadott fizikai és gazdasági tényezők alapján a következő – nem taxatív jelleggel megjelölt – objektív kritériumok vehetők figyelembe:
– szakmai alkalmasság szükségessége, ami az épület vagy építmény lebontásához vagy elmozdításához szükséges eszközökre, berendezésekre, know-how-ra (például daru, vontatóeszköz, tehergépjármű használata) vonatkozik,
– az épület vagy építmény lebontásához vagy elmozdításához szükséges teljes művelet, illetve szolgáltatás ára összevetve a ténylegesen lebontott vagy elmozdított dolog értékével,
– az épület vagy építmény lebontásához vagy elmozdításához szükséges idő,
– az a tény, hogy az épület vagy építmény elmozdítása vagy lebontása az épület vagy építmény lerombolását vagy értékének jelentős csökkenését okozná.
E kritériumok mellett a szerkezet állandó vagy ideiglenes helyszínként történő tervezett és/vagy tényleges használata lehet hasznos értékelési szempont. Például ugyanazon a helyszínen ideiglenesen elhelyezett mobil falatozók nem minősülnek ingatlannak, annak ellenére, hogy azokat a földhöz rögzítették, ha a rögzítés eszközei olyanok, amelyek korlátozott időre szóló használatot biztosítanak, ezáltal könnyen elmozdíthatók. Ellenben, ha a gazdasági tevékenység végzésére állandó helyszínként használják azokat, úgy, hogy a rögzítés hosszabb időtartamra szolgál, akkor a mobil falatozók ingatlannak minősülhetnek.
Horváth Dávid az Áfa kalauz 2026/1-es számában megjelent írásából a fentieken túl az épület, építmény alkotóelemeiről olvashat, és a szerző számtalan példával illusztrálja a bemutatott jogszabályokat.
Az Áfa kalauz 2026/1-es számában olvashat még a speciális lakóingatlan-értékesítések adómértékéről, a gyártási tevékenységhez szükséges szerszámberendezések értékesítésének áfakezeléséről, és szakértői válaszokat is talál érdekes áfaproblémákra.