Hírek

1. A belföldi fordított adózás alkalmazásának személyi feltétele
Ingatlanhoz kapcsolódó ügyletek esetében is, legyen szó termékértékesítésről vagy szolgáltatásnyújtásról, a fordított adózás szempontjából az első vizsgálandó pont a terméket beszerző, szolgáltatást igénybe vevőnek az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvény (a továbbiakban: Áfa tv.) szerinti jogállása, hiszen, ha már ezen pontnál nem állapítható meg a fordított adózás alkalmazásának lehetősége, úgy már nem is szükséges az ügylet további, tartalmi elemeinek vizsgálata.
A fordított adózás alkalmazásának az Áfa tv. 142. § (3) bekezdésében megállapított személyi feltétele, hogy az ügylet teljesítésében érintett felek mindegyike belföldön nyilvántartásba vett adóalany legyen, valamint egyikének se legyen olyan, az áfatörvényben szabályozott jogállása, amelynek alapján tőle adó fizetése ne lenne követelhető.
Ennek megfelelően, ha valamely fél a teljesítés időpontjában alanyi adómentes vagy nem áfaalany (például magánszemély), illetve külföldön nyilvántartásba vett személy, szervezet, akkor az ügylet mindenképpen egyenesen adózik, míg, ha mindkét fél az áfatörvény általános szabályai szerint jár el – abban az esetben is, ha kizárólag közérdekű vagy egyéb speciális jellegére tekintettel adómentes tevékenységet végez –, akkor fennállnak a fordított adózás alkalmazásának személyi feltételei.
Az Áfa tv. 142. § (5) bekezdésére tekintettel az érintettség valószínűsítése mellett az ügylet teljesítésében érintett bármelyik fél kérheti a többi érintett féltől, hogy nyilatkozzon, az állami adóhatóságtól pedig, hogy tájékoztassa a fordított adózás személyi feltételeinek teljesüléséről.
A nyilatkozat elmaradásából természetesen nem következik az, hogy a megrendelő nem felel meg a fordított adózás személyi feltételeinek, és esetében automatikusan az egyenes adózás szabálya szerint kell eljárni. Az értékesítő nyilatkozat nélkül, a megrendelő adószámának vizsgálatával is megállapíthatja a személyi feltételek fennállását: az adószám kilencedik számjegye az úgynevezett „áfakód”, amely jellemzően utal arra, hogy az adóalany milyen jogállású az általános forgalmi adózás szempontjából.
Gyakran problémát szokott okozni a kizárólag a tevékenység közérdekű vagy sajátos jellegére tekintettel adómentes tevékenységet (a régi, azaz az általános forgalmi adóról szóló 1992. évi LXXIV. törvény terminológiáját használva: tárgyi mentes tevékenységet) folytató adóalanyok megítélése, tekintettel arra, hogy az ő adószámuk áfakódja, ugyanúgy, mint az alanyi mentes adózóké, „1”-es. Amíg azonban az alanyi adómentességet választó igénybevevő részére nem lehet fordított áfás számlát kiállítani, addig a kizárólag tárgyi mentes tevékenységet folytatók esetén nincs olyan rendelkezés az áfatörvényben, ami arra vonatkozna, hogy tőlük az adó fizetése nem lehetne követelhető, hisz ők nem személyükben részesülnek adómentességben, hanem az általuk végzett tevékenység az, ami adó alóli mentességet élvez.
Ahhoz, hogy az ügylet helyes megítélés alá essen, valamint, hogy az erről szóló számla is megfelelően kerüljön kiállításra, az ügylet teljesítésében érintett bármelyik fél kérheti a többi érintett féltől, hogy nyilatkozzon, az állami adóhatóságtól pedig, hogy tájékoztassa az alanyi feltételek teljesüléséről (vagyis például, hogy az adóalany alanyi mentes jogállás vagy tárgyi mentes tevékenység okán rendelkezik „1”-es áfakóddal).
2. Az ingatlan mint termékértékesítés
Az áfatörvény rendelkezései szerint termékértékesítés nemcsak a szó hétköznapi értelmében valósul meg, hanem termékértékesítésnek minősül
– az Áfa tv. 9. § (1) bekezdése alapján, ha a birtokba vehető dolgot átengedik, úgy, hogy az az átvevőt tulajdonosként való rendelkezésre jogosítja;
– az Áfa tv. 10. § a) pontja alapján a termék birtokba adása olyan ügylet alapján, amely a termék határozott időre szóló bérbeadásáról vagy részletvételéről azzal a kikötéssel rendelkezik, hogy a jogosult a tulajdonjogot legkésőbb a határozott idő lejártával, illetőleg az ellenérték maradéktalan megtérítésével megszerzi (ingatlan zárt végű lízingelése, részletvétele, egyéb tulajdonjog-fenntartással történő értékesítése); valamint
– az Áfa tv. 10. § d) pontja alapján az építési-szerelési munkával létrehozott, az ingatlan-nyilvántartásban bejegyzendő ingatlan átadása a jogosultnak, még abban az esetben is, ha a teljesítéshez szükséges anyagokat és egyéb termékeket a jogosult bocsátotta rendelkezésre (generálkivitelező általi, vállalkozási szerződés alapján történő kivitelezés).
Új, valamint „régi” ingatlan, továbbá a beépítetlen ingatlan (ideértve az építési telket is) értékesítése esetén nem jelent gondot annak megítélése, hogy amennyiben a vevő magánszemély, úgy az áfafizetési kötelezettség minden esetben az értékesítőt terheli, függetlenül attól, hogy az értékesítésre milyen konstrukció (például zárt végű lízing, generálkivitelezői szerződés) keretében kerül sor, illetve, hogy az eladó egyébként adókötelezettséget választott-e, tekintettel arra, hogy magánszemély vevő esetén nem jöhet szóba a fordított adózás.
Ezzel szemben tisztázásra szorul az adóalany felé történő értékesítés, attól függően, hogy
– milyen konstrukció („általános” értékesítés, zárt végű lízing vagy generálkivitelezővel kötött szerződés) keretében kerül sor az értékesítésre;
– milyen az adóalany vevő státusza (alanyi mentes, a tevékenysége kizárólag közérdekű vagy egyéb speciális jellegére tekintettel adómentességet élvez, illetve általános szabályok szerint adófizetésre kötelezett);
– új vagy „régi” ingatlan, építési telek vagy egyéb beépítetlen ingatlan kerül-e értékesítésre; illetve, hogy
– az eladó választott-e adókötelezettséget az ingatlanok tekintetében.
2.1. „Általános” értékesítés, illetve zárt végű lízing
Az Áfa tv. 142. § (1) bekezdése értelmében fordított adózás hatálya alá esik az Áfa tv. 86. § (1) bekezdés j) és k) pontjai alá tartozó termékértékesítés, ha az értékesítő adóalany élt az Áfa tv. 88. §-ában említett választási jogával. Ahhoz, hogy pontosan meghatározásra kerülhessenek ezek az esetek, az áfatörvény idézett rendelkezései, illetve az azokhoz tartozó fogalmak tisztázása szükséges.
Az Áfa tv. 86. § (1) bekezdés j) és k) pontjai értelmében mentes az adó alól az ún. „régi” beépített ingatlan, valamint az építési teleknek nem minősülő beépítetlen ingatlan értékesítése. Ezen ingatlanok esetében az adómentesség helyett az adókötelezettség választható az Áfa tv. 88. §-a alapján. Amennyiben tehát ezen ingatlanok tekintetében adókötelezettséget választanak, úgy a fordított adózásra vonatkozó személyi feltételek megléte esetén az adó fizetésére az ingatlant megvásárló adóalany kötelezett.
2.1.1. Új ingatlan
2023. január 1-jétől módosultak az áfatörvény új ingatlan meghatározására vonatkozó szabályai, amelyek az ingatlanok értékesítésének áfamentes vagy adóköteles voltát illetően, illetve lakóingatlanok esetében a kedvezményes áfakulcs alkalmazása szempontjából bírnak relevanciával.
A 2022. december 31-éig hatályos rendelkezések értelmében az az ingatlan minősült az áfatörvény rendszerében újnak, amelynek
– első rendeltetésszerű használatbavétele még nem történt meg; vagy
– első rendeltetésszerű használatbavétele megtörtént, de az arra jogosító hatósági engedély véglegessé válása vagy használatbavétel-tudomásulvételi eljárás esetén a használatbavétel hallgatással történő tudomásulvétele és az értékesítés között még nem telt el 2 év; vagy beépítése az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvény (a továbbiakban: Étv.) szerinti egyszerű bejelentés alapján valósult meg, és a beépítés tényét igazoló hatósági bizonyítvány kiállítása és az értékesítés között még nem telt el 2 év.
Ha a már meglévő, korábban már használatba vett ingatlanok átalakítására, illetve a lakások kialakítására irányuló munkálatok az ingatlanok funkcióbeli/rendeltetésbeli változását vagy az albetétek számának változását eredményezte, az csak abban az esetben minősült új ingatlannak, ha ezzel kapcsolatban használatbavételi engedélyezési eljárás vagy használatbavétel-tudomásulvételi eljárás lefolytatása vált szükségessé. Így például, ha az átalakítás kapcsán nem végeznek olyan építési tevékenységet, amely kapcsán új használatbavételi engedély kiadása szükséges, úgy a kialakított albetétek használatbavétele nem minősült első rendeltetésszerű használatnak.
2023. január 1-jétől az Áfa tv. 86. § (1) bekezdés j) pont jc) alpontja alapján új ingatlannak minősülnek azok az ingatlanok is, amelyek első rendeltetésszerű használatbavétele megtörtént, de mint önálló rendeltetési egység rendeltetését vagy a rendeltetési egységeinek számát megváltoztatták, és az ezt igazoló hatósági bizonyítvány kiállítása és az értékesítés között még nem telt el 2 év.
2023. január 1-jétől tehát az alábbi ingatlanok minősülnek új ingatlannak:
– első rendeltetésszerű használatbavétele még nem történt meg; vagy
– első rendeltetésszerű használatbavétele megtörtént, de a használatbavételi engedély véglegessé válása vagy a használatbavétel tudomásulvétele vagy az Étv. szerinti egyszerű bejelentés alapján épített lakóingatlan felépítésének megtörténtét tanúsító hatósági bizonyítvány (az építési törvényekben bekövetkezett változások okán 2024. november 29-étől pontosításként már a felépítés megtörténtét tanúsító hatósági bizonyítvány az Étv.-re való utalás nélkül szerepel az áfatörvényben) kiállítása és az értékesítés között még nem telt el 2 év; vagy
– első rendeltetésszerű használatbavétele megtörtént, de
= mint önálló rendeltetési egység, rendeltetését megváltoztatták (funkcióváltozás), és az ezt igazoló hatósági bizonyítvány kiállítása és az értékesítés között még nem telt el 2 év;
= a rendeltetési egységeinek számát megváltoztatták (albetétek kerültek kialakításra), és az ezt igazoló hatósági bizonyítvány kiállítása és az értékesítés között még nem telt el 2 év.
Tekintettel arra, hogy az új ingatlanok esetében az adókötelezettség nem választás kérdése, hanem az az alapeset, ezért ezen ingatlanok esetében az adókötelezettség Áfa tv. 88. §-a szerinti választása nem értelmezhető; ennek megfelelően ezen új ingatlanok esetében a vevő státuszától függetlenül nem alkalmazható a fordított adózás. A fentieket az alábbi táblázatban foglalhatjuk össze:

2.1.2. Építési telek
Az építési telekre vonatkozó Áfa tv. 259. § 7. pontja szerinti meghatározás értelmében építési telek az olyan
a) telek, amely beépítésre szánt területen fekszik, az építési szabályoknak megfelelően kialakított, a közterületnek gépjármű-közlekedésre alkalmas részéről az adott közterületre vonatkozó jogszabályi előírások szerint vagy önálló helyrajzi számon útként nyilvántartott magánútról gépjárművel közvetlenül, zöldfelület, illetve termőföld sérelme nélkül megközelíthető, és amelynek a közterülettel vagy magánúttal közös határvonala legalább 3,00 méter, továbbá amely egyúttal nem minősül beépített ingatlannak;
b) telek vagy telkek csoportja, amely a nyomvonal jellegű építmények elhelyezésére szolgál (építési terület) és amely egyúttal nem minősül beépített ingatlannak.
Tekintettel arra, hogy az építési telek esetében – az új ingatlannal azonos módon – az adókötelezettség nem választás kérdése, hanem ez az alapeset, ezért építési telek értékesítése esetén sem kerülhet sor a fordított adózásra. A fentieket az alábbi táblázatban foglalhatjuk össze:

2.1.3. Adókötelessé tétel
Az általános forgalmi adó alanyának lehetősége van arra, hogy azon ingatlanok tekintetében, amelyek értékesítése nem minősül eleve adókötelesnek, adókötelezettséget válasszon az Áfa tv. 88. §-a alapján, vagyis ez a lehetőség a „2 évnél régebbi” beépített, valamint az építési teleknek nem minősülő beépítetlen ingatlanok esetében áll fenn.
Az adófizetési kötelezettség választását a tevékenység megkezdését megelőzően előzetesen be kell jelenteni az állami adóhatóság részére. Ez azt jelenti, hogy amennyiben az adóalany év közben kezdte a tevékenységét (vagy mert jogelőd nélkül év közben jött létre, vagy pedig korábban nem értékesített ingatlant), úgy az adókötelezettséget akár év közben is választhatja. Azon adóalanyok esetében, akik már folytattak ingatlanértékesítési tevékenységet, a tárgyévet megelőző év december 31-éig van mód az adókötelessé tétel választását a jövőre nézve teljesülő értékesítésekre vonatkozóan bejelentetni.
Az adóalanynak lehetősége van arra, hogy a lakóingatlan-értékesítésre az egyéb ingatlanok értékesítésétől eltérő adózást alkalmazzon: az adóalany választhatja azt, hogy adókötelessé csak az egyéb ingatlanokat teszi, míg a lakóingatlanok esetében adómentességet alkalmaz. A fordított eset azonban nem lehetséges: a lakóingatlan értékesítésére csak az egyéb ingatlanok értékesítésével együtt lehet az adókötelezettséget választani.

Az ingatlan-értékesítéssel összefüggő adókötelessé tétel választására vonatkozóan az adatokat a NAV az internetes honlapján közzéteszi, amelynek lekérdezésére az „Adatbázisok/Adóalanyok lekérdezése/Áfaalanyok/Áfaalanyok egyszerű lekérdezése” útvonalon van lehetőség. Az ingatlannal összefüggő adókötelessé tétel választására vonatkozóan adat csak akkor jelenik meg az egyes áfaalanyok lekérdezése során, amennyiben az ilyen irányú választást az adóalany az adóhatóságnak bejelentette.
Abban az esetben, ha a „régi” beépített ingatlanra, valamint az építési teleknek nem minősülő beépítetlen ingatlan értékesítésére az adókötelezettséget választja az adóalany, úgy a fordított adózás szabályait kell alkalmazni, amennyiben a vevő kizárólag tárgyi mentes tevékenységet folytató vagy az áfafizetésre az általános szabályok szerint kötelezett adóalany. Nem lehet fordított adózást alkalmazni abban az esetben, ha vagy az értékesítő vagy a beszerző magánszemély vagy alanyi adómentes adóalany, mivel a fordított adózás alkalmazásának személyi feltétele, hogy az ügylet teljesítésében érintett felek egyikének se lehet olyan, az áfatörvényben szabályozott jogállása, amely alapján tőle adó fizetése nem követelhető.
2.2. A generálkivitelező általi ingatlanátadás
Az Áfa tv. 10. § d) pontja szerint termékértékesítésnek minősül az építési-szerelési munkával létrehozott, az ingatlan-nyilvántartásban bejegyzendő ingatlan átadása a jogosultnak, még abban az esetben is, ha a teljesítéshez szükséges anyagokat és egyéb termékeket a jogosult bocsátotta rendelkezésre. E tényállás lényegi eleme, hogy az ügyletet teljesítő adóalany egy másik személy megrendelésére, építési-szerelési munka révén új – ingatlan-nyilvántartásba bejegyzendő – ingatlant hozzon létre, vagyis az Áfa tv. 10. § d) pontjának speciális termékértékesítési tényállása alá azok az ingatlanértékesítések tartoznak, amelyek nem egy már meglévő ingatlanra irányulnak, hanem ahol az értékesítő maga – a vevő megrendelése alapján – építi fel az átadásra kerülő ingatlant.
A vállalkozási (építési) szerződés keretében a vállalkozó (generálkivitelező) abban állapodik meg a megrendelőjével, hogy a részére szerződésben meghatározott paraméterekkel rendelkező ingatlan-nyilvántartásban bejegyzendő ingatlant épít fel és ad át; ezért, ha vállalkozási szerződés részeként bármilyen szolgáltatást nyújt, vagy bármilyen terméket értékesít a generálkivitelező, azt egy ügyletként, méghozzá termékértékesítésként kell kezelni. Nem az egyes szolgáltatások (például falazás, fűtésrendszer kiépítése, festés) jelentik az adóztatási pontot, hanem a kulcsrakész ingatlan átadása a megrendelő felé.
A rendelkezés alkalmazásában nem az a releváns, hogy az adott ingatlan az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre került-e, hanem az, hogy az adott ingatlan létrehozása kapcsán az ingatlan-nyilvántartásba történhet-e bármilyen feltüntetés, jogbejegyzés.
Ha az értékesítés az építési-szerelési munkával létrehozott, az ingatlan-nyilvántartásban bejegyzendő ingatlan átadásával valósul meg, úgy az Áfa tv. 142. § (1) bekezdés a) pontja alapján a fordított adózás szabályai is szóba jönnek, a már ismertetett személyi feltételek fennállása esetén.
A generálkivitelező általi ingatlanértékesítés esetében az adófizetésre kötelezett személy meghatározására az alábbi táblázat szolgál:

Farkas Petra cikkéből, amely az Adó szaklap 2025/12-13-as számában jelent meg a fentieken túl teljes körűen tájékozódhat a építőipari szolgáltatások fordított áfájának szabályozásáról.
Az Adó szaklap 2025/12-13-as számában olvashat még az önellenőrzésről, a számlázási láncolatok ellenőrzéséről, a cégautóadóról és a foglalkoztatotti bejelentésekről, bevallásokról.