Írásunkban egy olyan jogesetet ismertetünk, amikor egy magánszemély adja bérbe saját tulajdonú ingatlanját két magánszemélynek. A bérbeadó az ingatlan-bérbeadást nem tette adókötelessé, tehát a bérbeadási szolgáltatása általános forgalmi adót nem tartalmaz. A bérleti szerződésben a bérleti díj összege nincs felosztva a két magánszemély között, csupán az szerepel a bérleti szerződésben, hogy a bérlők a bérleti díjat havonta előre, az adott hónap 10. napjáig fizetik meg a bérbeadó részére banki átutalással.
Cikkünk első részében ismertettük az ingatlan átalakításával, felújításával, illetve karbantartásával kapcsolatos költségek elszámolását, amelyet folytatunk az egyéb, 14,5 százalékos leírási kulcs alá tartozó, továbbá a 200 ezer forint beszerzési árat meg nem haladó tárgyi eszközökkel.
Ha egy egyéni vállalkozónak nem minősülő magánszemély úgy dönt, hogy bérbe adja az ingatlanát, adózási szempontból az egyik fő kérdés, hogy az ingatlan-bérbeadásból – mint önálló tevékenységből – származó jövedelme megállapításánál 10 százalékos költséghányadot vagy tételes költségelszámolást alkalmaz-e. Előbbi alkalmazása esetén ugyanis nemcsak a bérbeadással kapcsolatos egyéb kiadásokat, hanem a jövedelemszerző tevékenységhez használt tárgyi eszközök, nem anyagi javak értékcsökkenési leírását is elszámoltnak kell tekinteni. Ha tehát az adózónak előreláthatóan a bevétel 10 százalékát meghaladó költségei merülnek fel az ingatlan-bérbeadás kapcsán, érdemes megfontolni a tételes költségelszámolást, még azt is figyelembe véve, hogy ez jelentősebb adminisztrációs kötelezettségekkel jár.
Adómentes ingatlanbérbeadás esetén a bérbeadónak nem is feltétlenül szükséges számlát kibocsátania. Az online számlaadat-szolgáltatási kötelezettség függ attól, hogy milyen bizonylatot és hogyan bocsát ki a bérbeadó.
Az ingatlanbérbeadás bizonylatolása ahhoz igazodik, hogy a bérbeadás áfás vagy adómentes, legyen szó akár magáról a bérleti díjról, akár az ahhoz járulékosan kapcsolódó jelleggel a bérlőre hárított költségtételekről.
Az egyéni vállalkozóként végzett tevékenység és az ingatlanbérbeadás eltérő áfakezelése a levonási jogra is kihatással van.
Az egyéni vállalkozóként választott alanyi mentesség kihat az ingatlanbérbeadás adókötelessé tételével kapcsolatos választási lehetőségre is.
A cikksorozat mostani része kitér az adókötelessé tételre vonatkozó bejelentés korrekciójára, valamint arra, hogy az egyéni vállalkozóként választott alanyi adómentességre hogyan hat ki a nem vállalkozóként végzett ingatlanbérbeadás.
Az ingatlanbérbeadási tevékenység az Áfa tv. alapján főszabály szerint adómentes, ez alól azonban vannak törvényi kivételek, illetve a bérbeadó is választhatja az adómentesség helyett adókötelezettség alkalmazását.
Annak eldöntéséhez, hogy az ingatlanbérbeadást terheli-e magyar áfa, ismerni kell a vonatkozó speciális teljesítésihely-szabályt. Az ügylet teljesítési időpontjának pedig több szempontból is jelentősége lehet.