Hírek

Az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvény (a továbbiakban: Áfa tv.) 82. § (2) bekezdésének, valamint a 3. számú melléklet I. rész 50–51. pontjainak jelenleg hatályos rendelkezései értelmében kedvezményes 5 százalékos adómértéket kell alkalmazni az Áfa tv. 86. § (1) bekezdés j) pont ja), jb) vagy jc) alpontja alá tartozó, többlakásos lakóingatlanban kialakítandó vagy kialakított, 150 négyzetmétert meg nem haladó összes hasznos alapterületű lakásnak, valamint a 300 négyzetmétert meg nem haladó összes hasznos alapterületű egylakásos lakó-ingatlannak az értékesítésére irányuló ügyletek esetében.
Az Áfa tv. 86. § (1) bekezdés j) pont ja), jb) és jc) alpontja alá azok a lakások/lakóingatlanok tartoznak, amelyek
– első rendeltetésszerű használatbavétele még nem történt meg; vagy
– az első rendeltetésszerű használatbavétele megtörtént, de a használatbavételi engedély véglegessé válása vagy a használatbavétel tudomásulvétele vagy az ingatlan felépítésének megtörténtét tanúsító hatósági bizonyítvány ki-állítása és az értékesítés között még nem telt el 2 év; vagy
– első rendeltetésszerű használatbavétele megtörtént, de mint önálló rendeltetési egység rendeltetését vagy a rendeltetési egységeinek számát megváltoztatták, és az ezt igazoló hatósági bizonyítvány kiállítása és az értékesítés között még nem telt el 2 év (a továbbiakban együtt: „új lakóingatlanok”).

Az 5 százalékos kedvezményes adókulcs hatálya alá tehát az „új lakóingatlanok” értékesítésére irányuló ügyletek tartoznak. Ez az esetkör nem kizárólag a már kész lakóingatlanok értékesítését foglalja magában, hanem a lakóingatlanok építtetésének bizonyos eseteit is. A lakóingatlanok építtetése akkor tartozhat a kedvezményes 5 százalékos adómérték hatálya alá, ha az építésre a megrendelő fővállalkozónak vagy generálkivitelezőnek ad megbízást, aki/amely az elkészült lakóingatlant egyetlen ügylet keretében a megrendelőnek átadja. Az építtetésnek ez az esete (a megrendelő és a fővállalkozó, generálkivitelező közötti ügylet) az Áfa tv. 10. § d) pontja szerinti termékértékesítésnek minősül. Ennek értelmében az áfatörvény alkalmazásában termék értékesítésének minősül az építési-szerelési munkával létrehozott, az ingatlan-nyilvántartásban bejegyzendő ingatlan átadása a jogosultnak, még abban az esetben is, ha a teljesítéshez szükséges anyagokat és egyéb termékeket a jogosult bocsátotta rendelkezés-re. Az áfatörvény az építési-szerelési munka fogalmát nem határozza meg, ezért az Áfa tv. 10. § d) pontjának alkalmazása szempontjából építési-szerelési munka alatt a nyelvtani, illetve köznapi értelemben vett olyan építési és szerelési munkálatok értendők – a technológiai szerelést is ideértve –, amelyek az ingatlan létrehozására, illetve elkészítésére irányulnak. Az Áfa tv. 10. § d) pontjában előírt, az ügylet tárgyát képező ingatlannak az ingatlan-nyilvántartásban történő bejegyzésére vonatkozó feltétel abban az esetben is fennáll, ha az adott ingatlan létre-hozatalára az ingatlan-nyilvántartásban nem tény- vagy jogbejegyzéssel, hanem bármilyen más módon történik utalás, például az ingatlant az ingatlan-nyilvántartási térképen feltüntetik. Az Áfa tv. 10. § d) pontja szerinti ügyletek esetében ki kell emelni, hogy azok nem egy adott – akár az ingatlan egészének a létrehozását eredményező – munkának, illetve munkafolyamatnak az elvégzésére, hanem a jogosult által megrendelt, újonnan létrehozott ingatlannak a jogosult részére történő átadására irányulnak.
A kérdésben ismertetett esetben a magánszemély megrendelő és a generálkivitelező áfaalany között megvalósuló ügyletet az 5 százalékos kedvezményes adómérték alkalmazása szempontjából az alábbiak szerint kell meg-ítélni. Figyelembe véve a generálkivitelező tevékenysége eredményeként elért készültségi fokot (szerkezetkész állapot, amely kizárólag a megrendelő által szervezett befejező munkálatok, illetve a gépészeti szerelés, a burkolás, a festés és a belső válaszfal-építés tekintetében marad el a teljesen kész állapottól), elmondható, hogy az ügylet a családi háznak mint építési-szerelési munkával létrehozott, ingatlan-nyilvántartásba bejegyzendő ingatlannak az átadására irányul.
Az Áfa tv. 10. § d) pontja és az Áfa tv. 86. § (1) bekezdés j) pont ja) alpontja alkalmazásában olyan termékértékesítés, amelynek keretében a családi háznak mint 300 négyzetmétert meg nem haladó összes hasznos alapterületű, egylakásos új lakóingatlannak az értékesítése valósul meg. Ebből következően a generálkivitelezőnek 5 százalék kedvezményes adómérték alkalmazásával kell kiszámláznia a megrendelő által fizetendő teljes ellenértéket.
Amennyiben a generálkivitelező által elvégzendő munkálatokhoz szükséges építőanyagok beszerzésének költ-sége a szerződés szerint az ellenértéknek a részét képezi, úgy önmagában az a tény, hogy a generálkivitelező az ellenértéknek ezt a részét előre fizetteti meg a megrendelővel, az 5 százalékos adómérték alkalmazását nem befolyásolja, vagyis a generálkivitelező az építőanyagok költsége címén előre megfizettetett összegeket is 5 százalékos adómérték alkalmazásával köteles kiszámlázni a megrendelőnek.
Más a helyzet, ha a megrendelő és a generálkivitelező úgy állapodott meg, hogy a generálkivitelező által elvégzendő munkálatokhoz szükséges építőanyagokat a megrendelőnek kell biztosítania – vagyis azok beszerzési költsége nem képezi részét a szerződésben megállapított ellenértéknek, a generálkivitelező csak az építőanyagok be-szerzésével kapcsolatos logisztikai feladatokat vállalja el. Ilyenkor a generálkivitelező az építőanyagok beszerzése során nem a saját nevében, hanem a megrendelő nevében, illetve javára jár el és ezáltal nem a saját, hanem a meg-rendelő nevére szólóan kér számlát. A megrendelőnek mint az építőanyagokat beszerző magánszemélynek az építőanyagokat azok értékesítőitől 27 százalékos általános mértékű áfával terhelten áll módjában beszerezni.
A megrendelőnek természetesen a saját maga által szervezett munkálatokhoz szükséges építőanyagok beszerzésére is 27 százalékos áfateher áthárítása mellett nyílik lehetősége. (2024. november 9.)
Hivatkozott jogszabályhelyek:
– Áfa tv. 10. § d) pont
– Áfa tv. 82. § (2) bekezdés
– Áfa tv. 86. § (1) bekezdés j) pont ja), jb) és jc) alpont
– Áfa tv. 3. számú melléklet I. rész 50–51. pont
A kérdés és a válasz az Adó szaklap 2025/1–2-es számában jelent meg.