Egyéni vállalkozó ingatlanbérbeadása magánszemélyként (XX. rész)
Releváns jogszabályok:
– 2022. évi XIII. törvény a kisadózó vállalkozók tételes adójáról
– 2018. évi LII. törvény a szociális hozzájárulási adóról
– 2019. évi CXXII. törvény a társadalombiztosítás ellátásaira jogosultakról, valamint ezen ellátások fedezetéről
– 1990. évi XCIII. törvény az illetékekről
A sorozat előző részeit itt olvashatja.
Kata
A kisadózó vállalkozók tételes adójáról szóló 2022. évi XIII. törvény (a továbbiakban: Katv.) 4. § (5) bekezdése értelmében nem választhatja az adóalanyiságot az az egyéni vállalkozó, aki az Önálló vállalkozók tevékenységi jegyzéke szerint 68.20 Saját tulajdonú, bérelt ingatlan bérbeadása, üzemeltetése besorolású tevékenységből az adóalanyiság választásának évében bevételt szerzett.
A kisadózó adóalany tehát csak a vállalkozási tevékenysége mellett, magánszemélyként folytathat ingatlanbérbeadási tevékenységet, ellenkező esetben a kisadózói jogállása a Katv. 5. § (1) bekezdés f) pontja értelmében az ingatlanbérbeadási tevékenységből származó bevétel megszerzését megelőző nappal megszűnik. Az adóalanyiság megszűnéséről a NAV határozatot hoz.
Ha az egyéni vállalkozó a személyi jövedelemadó alól kíván a kata alá áttérni, de vállalkozóként már bevételt szerzett az adott évben ingatlanbérbeadásból, akkor jogszerűen abban az évben nem választhatja a katát.
Amennyiben egy szja-s egyéni vállalkozó tevékenységi körei között szerepel az ingatlanbérbeadási tevékenység, de az adott évben abból még nem szerzett bevételt, akkor ahhoz, hogy áttérhessen a kata hatálya alá, először töröltetnie kell a vállalkozási tevékenységei közül az ingatlanbérbeadást, és a cikksorozat I. részében leírtak szerint a ’T101E nyomtatványon be kell jelentenie a NAV-hoz, hogy nem bejegyzett egyéni vállalkozóként végzett tevékenységként kívánja a bérbeadást folytatni.
Minthogy az ingatlanbérbeadást a magánszemély nem végezheti kisadózó egyéni vállalkozóként, az e tevékenységből származó bevétele nem minősül a kisadózó vállalkozás bevételének. Ezen bevételre ezért nem a kata, hanem a személyi jövedelemadó szabályai vonatkoznak, a korábbi részekben leírtak szerint. Ekkor a magánszemély a vállalkozási bevételeiről a kata-bevallásban, míg az ingatlanbérbeadásból származó jövedelméről az szja-bevallásban ad számot.
Szociális hozzájárulási adó
A szociális hozzájárulási adóról szóló 2018. évi LII. törvény (a továbbiakban: Szocho tv.) főszabályként előírja, hogy az Szja tv. szerint összevont adóalapba tartozó adó (adóelőleg) alap számításnál figyelembe vett jövedelem után szociális hozzájárulási adó (a továbbiakban: adó) fizetési kötelezettség áll fenn.
Mindazonáltal a Szocho tv. az adófizetési kötelezettség alóli mentesülés esetei között nevesíti az ingatlan bérbeadásából származó jövedelmet. Ezért, jóllehet az ilyen jövedelmet az összevont adóalapba tartozó szja számításánál figyelembe kell venni, szociális hozzájárulási adót – értékhatárra való tekintet nélkül – nem kell fizetni utána.
Fontos tudni, hogy a NAV a honlapján közzétett tájékoztatóban rámutatott: a szociális hozzájárulási adó fizetési felső határának számításakor a magánszemély ingatlanbérbeadásból származó jövedelmét is figyelembe lehet venni, függetlenül attól, hogy az után nem kell szociális hozzájárulási adót fizetni.
Társadalombiztosítási járulék
A társadalombiztosítás ellátásaira jogosultakról, valamint ezen ellátások fedezetéről szóló 2019. évi CXXII. törvény (a továbbiakban: Tbj.) 27. § (1) bekezdés a) pontja az Szja tv. szerint összevont adóalapba tartozó, önálló tevékenységből származó bevételből az adóelőleg-alap számításnál figyelembe vett jövedelmet a járulékalapot képező jövedelmek közé sorolja.
Az ingatlanbérbeadási tevékenység alapján azonban a magánszemély nem tekinthető a Tbj. szerinti biztosítottnak (vö. Tbj. 6. §).
Az ingatlanbérbeadásból származó jövedelem után ezért társadalombiztosítási járulékot sem kell fizetni.
Illeték
Az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény (a továbbiakban: Itv.) meghatározza, hogy milyen esetekben keletkezik öröklési, ajándékozási, valamint visszterhes vagyonátruházási illeték.
Mindegyik vagyonszerzési illetéktípus felmerülhet ingatlanhoz kapcsolódóan, azonban kizárólag az ingatlan tulajdonjogának vagy meghatározott típusú vagyoni értékű jogoknak a megszerzéséhez kapcsolódóan.
Ingatlan bérbeadása esetén azonban sem a bérbeadót, sem a bérbevevőt nem terheli vagyonszerzési illetékfizetési kötelezettség.