Hírek

Releváns jogszabály:– 2007. évi CXXVII. törvény az általános forgalmi adóról

A sorozat előző részeit itt olvashatja.
Általános forgalmi adó
Adóköteles vs. adómentes ingatlanbérbeadás 
Az Áfa tv. 86. § (1) bekezdés l) pontja értelmében főszabály szerint mentes az áfa alól az ingatlan (ingatlanrész) bérbeadása, haszonbérbeadása. Ez ún. „a tevékenység egyéb sajátos jellegére tekintettel” fennálló adómentesség, amit korábbi terminológiával „tárgyi mentességnek” is szoktak nevezni.
A 86. § (2) bekezdése értelmében az (1) bekezdés l) pontja nem alkalmazható:
a) az olyan bérbeadásra, amely tartalma alapján kereskedelmi szálláshely-szolgáltatás nyújtásának minősül;
b) a közlekedési eszköz elhelyezésének, parkolásának biztosítását szolgáló bérbeadásra;
c) az ingatlannal tartósan összekötött gép, egyéb berendezés bérbeadására;
d) a széf bérbeadására.
Az említett esetekben tehát a bérbeadás kötelezően áfás.
Az a), c) és d) pontokban foglalt esetköröket a jelen cikksorozat nem tárgyalja. A b) pontra azonban érdemes kitérni, mivel a bérbeadott ingatlan lehet például garázs, amelyet az említett jogszabályhely alapján alapvetően nem lehet „tárgyi” adómentesen bérbeadni.
Kivételt képez ez alól, ha a bérbeadás nem közlekedési eszköz elhelyezésének, parkolásának biztosítását szolgálja, pl. egy az ingatlannyilvántartásban garázsként szereplő ingatlant nem gépjármű elhelyezése céljából, hanem raktározási céllal adnak bérbe.

Adómentesen adható bérbe továbbá a garázs abban az esetben is, ha az ügylet járulékosan kapcsolódik a egy adómentes ingatlanbérbeadásához mint főügylethez. Ez a helyzet például akkor, ha a garázs a lakóingatlannal egybeépült, annak szerves részét képezi, a lakóingatlan és a garázs külön történő bérbeadása nem vagy nehézkesen lenne megvalósítható, és a bérlő számára a garázs bérbevételére irányuló szándék nem jelenik meg önálló célként a lakóingatlan bérbevételéhez képest. Úgyszintén ide tartozik az az eset, amikor a garázs ugyan nem épült egybe a lakóingatlannal, de a komplex ügylet egyedi körülményei arra engednek következtetni, hogy a garázs bérbeadása a lakóingatlan bérbeadásának járulékát képezi. Ilyen esetben az Európai Bíróság ítélkezési gyakorlata értelmében a lakóingatlan és a garázs bérbeadását egységet képező ügyletként kell kezelni, mivel erőltetett lenne az ügylet különálló elemekre bontása. A lakóingatlan bérbeadásához járulékosan kapcsolódó garázsbérbeadás osztja a főügylet jogi sorsát, ezért, ha a lakóingatlan bérbeadása adómentes, a garázs bérbeadása is adómentesen történik.
A 86. § (2) bekezdésében nem említett ingatlanok esetében a bérbeadás főszabály szerint adómentes, e tekintetben nincs jelentősége, hogy lakó- vagy egyéb ingatlanról van-e szó. Az Áfa tv. 88. §-a azonban lehetőséget biztosít arra, hogy az adóalany adókötelessé tegye az ingatlanbérbeadási tevékenységét, mégpedig akár valamennyi ingatlantípusra, akár csak a lakóingatlannak nem minősülő ingatlanokra kiterjedően. Utóbbi esetben a lakóingatlan-bérbeadás marad áfamentes, míg a lakóingatlannak nem minősülő ingatlanokat áfásan adja bérbe az adóalany.
Ehhez kapcsolódóan megjegyzést érdemel, hogy az Áfa tv. 259. § 12. pontja értelmében az Áfa tv. alkalmazásában lakóingatlan: lakás céljára létesített és az ingatlan-nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott vagy ilyenként feltüntetésre váró ingatlan. Nem minősül lakóingatlannak a lakás rendeltetésszerű használatához nem szükséges helyiség még akkor sem, ha az a lakóépülettel egybeépült, így különösen: a garázs, a műhely, az üzlet, a gazdasági épület.
Ha tehát az adóalany a lakóingatlannak nem minősülő ingatlanjainak bérbeadását adókötelessé tette, akkor az említett helyiségek bérbeadása áfás lesz, kivéve, ha adómentes lakóingatlan-bérbeadáshoz kapcsolódik járulékosan. (A lakóingatlannak nem minősülő helyiségek közül a garázs bérbeadásának áfakezelése speciális, arra nézve a cikk korábbi részében leírtak irányadóak.)
Az adókötelessé tételt tárgyévben megkezdett bérbeadás esetén a tevékenység megkezdését megelőzően, már korábban is folytatott bérbeadás esetén a tárgyévet megelőző év utolsó napjáig tudja bejelenteni az adóalany, és választásához öt évig kötve marad. Az ötéves időszak lejártával csak akkor kell új bejelentést tenni az adóhatóság felé, ha a bérbeadó a továbbiakban el kíván térni a választásától. Ha az öt év leteltekor nem jelenti be a korábbi adókötelessé tétel megváltoztatását, akkor az érintett körben (összes ingatlan vagy csak a lakóingatlannak nem minősülő ingatlanok) az ingatlan-bérbeadásai továbbra is adókötelesek maradnak, azonban nem indul el egy újabb ötéves kötöttségi időszak, tehát bármely következő naptári évtől választható ismét az adómentes bérbeadás.
A 2016/23. Adózási kérdésben kifejtett adóhatósági álláspont értelmében nemcsak akkor van mód az adókötelessé tétel évközi bejelentésére az ingatlan bérbeadással összefüggésben, ha az adóalany azt új tevékenységként veszi fel az év során, hanem akkor is, ha a bejelentett tevékenységei között ugyan szerepelt a bérbeadás, de azt ténylegesen nem folytatta az adókötelessé tétel választását megelőzően.
Az ingatlanbérbeadási tevékenységre vonatkozó adókötelessé tétel választása (bejelentése) esetén az Adózási kérdésben leírtak szerint nem követelmény, hogy az adóalany ilyen tartalmú tevékenységet folytasson, illetve az sem, hogy az ingatlanbérbeadási tevékenység bejelentésére vonatkozó kötelezettségének eleget tegyen. Az adóalanynak lehetősége van egyetlen ilyen – folyamatos tevékenységnek nem minősülő – ügylet esetén is választani és alkalmazni az adókötelessé tételt. A tevékenység bejelentésének elmulasztása esetén az adóalany felszólítható kötelezettsége teljesítésének pótlására, de választási joga nem vitatható el.