Hírek

Releváns jogszabály:–

2007. évi CXXVII. törvény az általános forgalmi adóról

A sorozat előző részét itt találja.
Az ingyenes ügyletek esetkörei (folyt.)
Ellenértékes termékértékesítésként kezelendő ingyenes ügyletek (folyt.)
Az Áfa tv. 11. § (1) bekezdésének hatálya alá tartozó ingyenes ügyletek (folyt.)
A gyakorlatban felmerült kérdések (folyt.)
Sorozatjellegű ingatlanértékesítés és az Áfa tv. 11. § (1) bekezdése
Az Áfa tv. egyébként nem adóalanyi minőségben eljáró személy, szervezet esetén is adókötelezettséget kapcsol az ún. sorozatjellegű ingatlanértékesítéshez.

A 259. § 18. pontja értelmében az Áfa tv. alkalmazásában „sorozat jelleg: ha 2 naptári éven belül negyedik vagy további építési telket (telekrészt) és/vagy beépítés alatt álló vagy beépített új ingatlant értékesítenek, valamint a rá következő 3 naptári éven belül további építési telket (telekrészt) és/vagy beépítés alatt álló vagy beépített új ingatlant értékesítenek azzal, hogy ha olyan építési telket (telekrészt) és/vagy beépítés alatt álló vagy beépített új ingatlant értékesítenek,
a) amely tulajdon kisajátításának tárgyát képezi, vagy
b) amelynek szerzése az értékesítőnél – az illetékekről szóló törvény alapján – öröklési illeték tárgyát képezte,
az az előzőekben említett darabszámba beleszámít ugyan, de önmagában nem minősül sorozat jellegűnek, továbbá azon – lakóterület besorolású – építési telkek (telekrészek), amelyeket telekmegosztással egyazon építési telekből (telekrészből) alakítottak ki – darabszámtól függetlenül – az előzőekben említett darabszámba egy építési telekként (telekrészként) számítanak be”.
A gyakorlatban kérdésként merült fel, hogy a sorozatjelleg megvalósul-e, ha egy magánszemély 2 naptári éven belül három építési telket és/vagy új ingatlant ellenérték fejében értékesít, míg további egy vagy több ilyen ingatlant elajándékoz.
Az Áfa tv. 11. § (1) bekezdése értelmében az ingatlan ajándékozása bizonyos feltételek mellett ellenértékes termékértékesítésként kezelendő. A feltételek egyike az, hogy az ingyen átadott termék vagy annak alkotórészeinek szerzéséhez kapcsolódóan az adóalanyt egészben vagy részben adólevonási jog illette meg.
Az Áfa tv. 120. §-a értelmében a levonási jog keletkezésének anyagi feltételei az alábbiak:

a termék beszerzőjének, szolgáltatás igénybevevőjének adóalanynak kell lennie, és ilyen minőségében kell beszereznie a terméket, igénybevennie a szolgáltatást

az adóalanynak a terméket, szolgáltatást utóbb adóköteles tevékenységéhez kell felhasználnia és

azt előbb más adóalanynak kell értékesítenie felé.

A sorozatjellegű ingatlanértékesítésre tekintettel adóalannyá váló magánszemélynek tehát adólevonási joga legkorábban az adóalannyá válás időpontjában keletkezhet, mivel ezt megelőzően az adóalanyi minőségben történő beszerzés nem értelmezhető.
A hivatalos magyar és európai uniós jogértelmezés szerint az adóalanyt azt követően, hogy bejelentkezett adóalanyként az adóhatósághoz, megilleti azon beszerzéseit terhelő adó tekintetében is a levonási jog, amelyeket az adólevonásra jogosító tevékenysége érdekében még az adóalanykénti nyilvántartásba vételét megelőzően eszközölt. A levonási jog keletkezésének azonban elengedhetetlen feltétele az, hogy az adott beszerzés kifejezetten az adóalanyiságot eredményező tevékenység érdekében merüljön fel.
A kérdés szerinti esetben nem ez a helyzet, hiszen az ingatlant a magánszemély nem a majdan sorozatjellegű értékesítés alapján megkeletkező adóalanyisága keretében végzendő tevékenységhez szerezte be. Levonási jog hiányában pedig az Áfa tv. 11. § (1) bekezdése nem alkalmazható, ezért az elajándékozott ingatlan(oka)t nem kell figyelembe venni a sorozatjellegű értékesítést megalapozó ingatlanértékesítések számának meghatározásakor.
Megjegyzést érdemel, hogy ha a magánszemély eleve azzal a céllal szerezte volna be az ingatlant, hogy azt és még legalább három másik építési telket és/vagy új ingatlant értékesítsen 2 éven belül, álláspontom szerint az üzletszerűségre tekintettel az Áfa tv. 6. § (1) bekezdésének általános szabálya alapján adóalannyá vált volna, és már az első három ingatlan értékesítését is úgy kellett volna tekinteni, hogy azok során adóalanyként járt el. Ez esetben az adóköteles értékesítéshez beszerzett ingatlanok áfája tekintetében megillette volna a levonási jog, és az elajándékozás kapcsán felmerülhet az Áfa tv. 11. § (1) bekezdésének alkalmazása, amennyiben az abban foglalt feltételek maradéktalanul teljesülnek (ld. a cikksorozat VI-IX. részében a vállalkozásból történő kivonás kapcsán leírtakat is). A sorozatjellegű értékesítés kritériumait azonban ez esetben nem kell vizsgálni, mivel azok kifejezetten az egyébként nem adóalanyi minőségben eljáró személy, szervezet értékesítéseire vonatkoznak.