Hírek

Az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvény (a továbbiakban: Áfa tv.) 259. § 12. pontja lakóingatlanként határozza meg a lakás céljára létesített és az ingatlan-nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott vagy ilyenként feltüntetésre váró ingatlanokat, azzal, hogy nem minősülnek lakóingatlannak a lakás rendeltetésszerű használatához nem szükséges helyiségek, még akkor sem, ha azok a lakóépülettel egybeépültek, így különösen a garázs, a műhely, az üzlet és a gazdasági épület.
Az Áfa tv. 86. § (1) bekezdés j) pont ja), jb) és jc) alpontja értelmében mentes az adó alól a beépített ingatlan (ingatlanrész) és az ehhez tartozó földrészlet értékesítése, kivéve annak a beépített ingatlannak (ingatlanrésznek) és az ehhez tartozó földrészletnek az értékesítését, amelynek
– első rendeltetésszerű használatbavétele még nem történt meg; vagy
– első rendeltetésszerű használatbavétele megtörtént, de a használatbavételi engedély véglegessé válása, a használatbavétel tudomásulvétele vagy a felépítés megtörténtét tanúsító hatósági bizonyítvány kiállítása és az értékesítés között még nem telt el 2 év; vagy
– első rendeltetésszerű használatbavétele megtörtént, de mint önálló rendeltetési egység rendeltetését vagy a rendeltetési egységeinek számát megváltoztatták, és az ezt igazoló hatósági bizonyítvány kiállítása és az értékesítés között még nem telt el 2 év
(a továbbiakban együtt: beépítés alatt álló és beépített új ingatlanok).
Az Áfa tv. 88. § (1) bekezdés a) pontja alapján a belföldön nyilvántartásba vett adóalany az állami adó- és vámhatóságnak tett bejelentése alapján dönthet úgy is, hogy többek között​ az Áfa tv. 86. § (1) bekezdés j) pontjában említett termékértékesítését adókötelessé teszi.
Az első rendeltetésszerű használatbavétel fogalmára vonatkozóan az áfatörvény nem ad egzakt definíciót és azzal összefüggésben nem hivatkozik más adójogszabály vagy ágazati jogszabály előírásaira sem. Ezért az Áfa tv. 86. § (1) bekezdés j) pont ja), jb) és jc) alpontjai alkalmazásában az első rendeltetésszerű használatbavétel tekintetében az új lakások, lakóingatlanok értékesítésének adómértékéről szóló 2021/1. Adózási kérdésben, valamint az új lakások, lakóingatlanok adómértékéről szóló 2021/1. Adózási kérdés kiegészítéséről, valamint az új ingatlanok körének bővüléséről szóló 2022/9. Adózási kérdésben (a továbbiakban együtt: adózási kérdések) szereplő, a Pénzügyminisztérium és az állami adó- és vámhatóság által kimunkált hivatalos álláspontot indokolt irányadónak tekinteni.
Ennek megfelelően az első rendeltetésszerű használatbavétel alatt nem az ingatlanok tényleges használatbavételének a napját, hanem a használatbavétel kapcsán lefolytatandó hatósági eljárástól függően az alábbi három ingatlancsoportra vonatkozóan meghatározott következő időpontokat kell érteni. Az újonnan létrehozott ingatlanok esetében az első rendeltetésszerű használatbavétel időpontjának minősül
– a használatbavételi engedélyezési eljárás keretében kiadott használatbavételi engedély véglegessé válásának napja;
– a használatbavétel tudomásulvételi eljárás keretében megvalósuló használatbavétel hallgatással történő tudomásulvételének napja; valamint
– az egyszerű bejelentés alapján kiadott, a felépítés megtörténtét tanúsító hatósági bizonyítvány kiállításának napja.
A már kiadott használatbavételi engedéllyel rendelkező vagy már tudomásul vett használatbavétellel érintett, illetve egyszerű bejelentés alapján már kiállított hatósági bizonyítvánnyal rendelkező ingatlanok esetében, ha olyan átalakítás történik, ami a rendeltetés vagy a rendeltetési egységek, illetve albetétek számának a változását eredményezi, az első rendeltetésszerű használatbavétel időpontjának minősül a változással összefüggő újabb
– használatbavételi engedélyezési eljárás keretében kiadott használatbavételi engedély véglegessé válásának napja;
– használatbavétel tudomásulvételi eljárás keretében megvalósuló használatbavétel hallgatással történő tudomásulvételének napja; illetve
– az egyszerű bejelentésen alapuló hatósági bizonyítvány kiállításának napja.
Az Áfa tv. 86. § (1) bekezdés j) pont jb) és jc) alpontjai alkalmazásában a kérdéses ingatlanok innentől számított 2 évig kötelezően adókötelesen értékesítendő beépített új ingatlanoknak minősülnek, függetlenül attól, hogy az adóalany az Áfa tv. 88. § (1) bekezdés a) pontja alapján az ingatlanértékesítés tekintetében adókötelezettséget választott-e vagy sem.
Természetesen az olyan átalakítások, átépítések, amelyek nem eredményezik az ingatlan rendeltetésének vagy rendeltetési egységei, illetve albetétjei számának a megváltozását (például egy lakás rendeltetésű ingatlannak a bővítése ugyanilyen rendeltetésnek megfelelő helyiségekkel), nem tartoznak az Áfa tv. 86. § (1) bekezdés j) pont jb) és jc) alpontja alá. Az így átalakított ingatlanok esetében a változásokkal összefüggő használatbavételi engedély véglegessé válása, használatbavétel hallgatással történő tudomásulvétele vagy a hatósági bizonyítvány kiállítása nem értelmezhető első rendeltetésszerű használatbavételként.
Az Áfa tv. 82. § (2) bekezdésének, valamint a 3. számú melléklet I. rész 50., 51. és 59. pontjának hatályos rendelkezései értelmében kedvezményes 5 százalékos adómértéket kell alkalmazni az Áfa tv. 86. § (1) bekezdés j) pont ja), jb) vagy jc) alpontjai alá tartozó, többlakásos lakóingatlanban és rozsdaövezeti akcióterületen létesített többlakásos lakóingatlanban kialakítandó vagy kialakított, 150 négyzetmétert meg nem haladó összes hasznos alapterületű lakásnak, valamint a 300 négyzetmétert meg nem haladó összes hasznos alapterületű egylakásos lakóingatlannak az értékesítésére irányuló ügyletek esetében. Általánosságban elmondható, hogy az 5 százalékos kedvezményes adókulcs alá a beépítés alatt álló és a beépített új ingatlannak tekinthető lakóingatlanok értékesítésére irányuló ügyletek tartoznak.
Figyelembe véve, hogy a kérdéses esetben
– az adott, 2 évnél régebben használatba vett, nem lakófunkciót, azaz nem állandó ott-tartózkodásra irányuló funkciót betöltő ingatlanon olyan fizikai jellegű átépítési tevékenységeket végeztek, amelynek eredményeként az ingatlan a rendeltetését tekintve már az Áfa tv. 259. § 12. pontja szerinti lakóingatlannak, illetve lakóháznak minősül; valamint
– erről a változásról az illetékes települési önkormányzat településképi bejelentési eljárás alapján hatósági bizonyítványt állított ki,
úgy az ingatlan a hatósági bizonyítvány kiállításától számított 2 évig az Áfa tv. 86. § (1) bekezdés j) pont jc) alpontja szerinti beépített új ingatlannak minősül, és a fenti időtartamon belül megvalósuló értékesítését áfakötelezettség terheli. Ebből a szempontból nem bír relevanciával az a körülmény, hogy a társaság az ingatlanértékestés tekintetében az Áfa tv. 88. § (1) bekezdés a) pontja alapján nem választott adókötelezettséget.
Amennyiben az ingatlan értékesítése esetében az Áfa tv. 82. § (2) bekezdésében, illetve az Áfa tv. 3. számú melléklet I. rész 51. pontjában meghatározott feltételek is fennállnak, úgy az adott ügylet 5 százalékos kedvezményes adómérték alá tartozik.
A kérdés és a válasz az Adó szaklap 2026/4–es számában jelent meg.