Társasházi ingatlan megszerzésének időpontja a tulajdonjog bejegyzésének függőben tartása esetén
Releváns jogszabály:
– 1995. évi CXVII. törvény a személyi jövedelemadóról
Egy ügyfelünk társasházi lakást kívánt vásárolni. A szerződő felek először 2019-ben kötöttek egymással adásvételi szerződést a bejegyzés függőben tartásával, ekkor sor került a lakás birtokba adására és a vevők beköltözésére is. Ugyanakkor a társasház alapítása az albetétek megnyitása, a vételár megfizetése az építkezés elhúzódása miatt 6 hónapon belül nem történt meg, ebből adódóan az ingatlanügyi hatóság a bejegyzési kérelmet elutasította és a vevőt a széljegyről törölte. Így szükségessé vált egy új adásvételi szerződés megkötése, amelyre 2021-ben került sor. Hasonló problémák miatt a második szerződést is elutasították. Az ismételt földhivatali elutasítást követően 2022 februárjában újból benyújtották az ingatlan adásvételére szóló, immár harmadik szerződést, amely alapján az ingatlanügyi hatóság végül bejegyezte a tulajdonszerzést. Az érintett ingatlant az ügyfelünk 2025-ben adta el.
Kérdésként merült fel, hogy a személyi jövedelemadóról szóló 1995. évi CXVII. törvény 60. § (1) bekezdésében foglaltaknak megfelelően melyik évet lehet az ingatlan szerzési időpontjaként figyelembe venni. Tekinthetjük-e az ingatlan megszerzése időpontjának a legutoljára benyújtott (2022. február) adásvételi szerződés időpontját?
A szerződések megkötésekor hatályos ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (a továbbiakban: 1997-es Inytv.) 47/A. §-a rendelkezett a függőben tartásról. (Ezt a jogintézményt a 2025. január 15-étől hatályba lépett új ingatlan-nyilvántartási törvény már nem tartalmazza.) A rendelkezés értelmében függőben tartás esetén a szerződő felek az adásvételi szerződés benyújtásakor arra kérik a földhivatalt, hogy a tulajdonjog-bejegyzési kérelmet mindaddig tartsa függőben, amíg nem nyújtják be az eladó tulajdonjog-bejegyzési engedélyét. A függőben tartást a tulajdoni lapra nem kell feljegyezni. A széljegyen szereplő kérelem, vagyis a vevő tulajdonjogának bejegyzését a földhivatal el sem kezdi, ugyanis vár az eladó hozzájárulására. A függőben tartás védi az eladót, hiszen a vevő tulajdonjoga mindaddig nem kerül bejegyzésre, amíg ki nem fizeti a teljes vételárat. Ha a rendelkezésre álló 6 hónapos határidőn belül nem nyújtják be az eladó tulajdonjog-bejegyzési engedélyét, akkor a földhivatal törli a széljegyet.
A személyi jövedelemadóról szóló 1995. évi CXVII. törvény (a továbbiakban: Szja tv.) 59. §-a alapján az értékesített ingatlan szerzési időpontjának azt a napot kell tekinteni, amikor a megszerzésről szóló érvényes szerződést az ingatlanügyi hatósághoz benyújtották. Tekintettel arra, hogy 2022 februárjában szükségessé vált új adásvételi szerződés megkötése és ismételt ingatlan-nyilvántartási eljárás indítása, amely alapján az adózó tulajdonjogát végül bejegyezték, ezért ezt a harmadik szerződést kell az szja-törvény szempontjából érvényes szerződésnek tekinteni. Az ingatlan megszerzésére tehát 2022-ben került sor, függetlenül a korábbi adásvételi szerződésektől és attól, hogy a kérdéses ingatlan mikor került az adózó birtokába. Az ingatlan értékesítéséből származó jövedelem megállapításakor az ingatlan eladási árából le kell vonni a megszerzésre fordított összeget, a megszerzéshez kapcsolódó igazolt költségeket (például esetleges ügyvédi díj, megfizetett illeték) és az így megállapított számított összeg a szerzés időpontjától függően tovább csökkenthető. Jelen esetben a 15 százalékos adó alapjául szolgáló jövedelem a számított összeg 60 százaléka lesz [Szja tv. 62. § (4) bekezdés], mivel az ingatlan eladására a megszerzés évét követő 3. évben került sor.