Társasházi közös tulajdon tárgyát képező ingatlanrész átruházása
Releváns jogszabály:
– 1995. évi CXVII. törvény a személyi jövedelemadóról
– 2000. évi C. törvény a számvitelről
Gyakran hallani olyan esetekről, amikor a társasház a közös tulajdon részét képező padlásteret, vagy például mosókonyhát értékesíti, vagy a közös tulajdonú udvarban parkolóhelyeket alakít ki, amelyekre használati jogot alapít, és azt értékesíti valamely tulajdonos részére.
Ezekben az esetekben az a közös, hogy a közgyűlés döntésének függvénye, hogy az adásvétel keretében keletkezett jövedelem után a társasház vagy az egyes magánszemély tulajdonosok válnak adóalannyá. Utóbbi esetben a magánszemély tulajdonosoknál ingatlan vagyon értékesítéséből származó jövedelem keletkezik. Gyakoribb eset azonban, hogy a társasház közgyűlése a közös tulajdon értékesítéséből befolyó pénzösszeget felújításra szeretné fordítani, és nem visszaosztani a tulajdonostársaknak, ezért jellemzően a társasházak válnak adóalannyá. Írásunkban ezzel az esettel foglalkozunk.
A személyi jövedelemadó rendszere ezt úgy kezeli, hogy a társasházat egyetlen magánszemélynek tekinti, és ezen fikció alapján írja elő az adókötelezettséget. Ha a társasház korábban még nem rendelkezett adószámmal, akkor az ügylet kapcsán ki kell kérnie azt.
A közös tulajdon tárgyát képező ingatlanrész átruházása esetén bevételként a számviteli szabályok szerint elszámolt bevételt kell tekinteni, és annak 25 százalékát kell a társasház jövedelmeként figyelembe venni, amely után a társasháznak 15 százalék személyi jövedelemadót kell fizetnie.
Amennyiben a társasház olyan bevételt szerez, amely vonatkozásában maga a társasház a kötelezett a személyi jövedelemadó megállapítására, bevallási kötelezettség is terheli a ‘41-es számú nyomtatványon. A ‘41-es számú bevallás benyújtásának és az adó megfizetésének a határideje az adóévet követő év május 20-a.
A B400-as nyomtatványon az értékesítő adatainál a társasház adatait kell feltüntetni.
Kérdésként merült fel a gyakorlatban, hogy amennyiben a közös tulajdont képező ingatlanrész, vagy használati jog értékesítésének ellenértékét készpénzben fizetik ki, az adásvételi szerződés elegendő dokumentum-e annak az ellenérték átadására. Erre azonban a válasz sajnos nem.
A számvitelről szóló 2000. évi C. törvény 168. § (1) bekezdése alapján a készpénz kezeléséhez, más jogszabály előírása alapján meghatározott gazdasági eseményekhez kapcsolódó bizonylatokat (ideértve a számlát, az egyszerűsített adattartalmú számlát és a nyugtát is), továbbá minden olyan nyomtatványt, amelyért a nyomtatvány értékét meghaladó vagy a nyomtatványon szereplő névértéknek megfelelő ellenértéket kell fizetni, vagy amelynek az illetéktelen felhasználása visszaélésre adhat alkalmat, szigorú számadási kötelezettség alá kell vonni.
A hivatkozott jogszabály alapján önmagában az adásvételi szerződés nem bizonyítja a készpénz (vételár) átadásának megtörténtét. Ezt vagy bankszámlával, vagy készpénz bevételi bizonylattal lehet igazolni.
A parkolóhely használati jogának értékesítése kapcsán érdemes felhívni továbbá a figyelmet a következőkre.
Egy 2022. május 1-jén hatályba lépett módosítás nyomán a – jogszabályban előírt feltételeknek megfelelő – teremgarázshelyek önálló helyrajzi számon szerepelhetnek az ingatlan-nyilvántartásban, és ezáltal külön tulajdonba kerülhetnek, és önállóan értékesíthetőek. [Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény végrehajtásáról szóló 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet 52. § (1a) bekezdése rögzíti, hogy az ingatlan-nyilvántartás vonatkozásában a tv. 12. § b) pontja szerinti nem lakás céljára szolgáló helyiség az álláshely is].
Az, hogy a teremgarázs helyek már külön helyrajzi számot kaphatnak, megnövelte ezek forgalomképességét.
Azt is meg kell jegyezni, hogy a módosítás kizárólag a fedett teremgarázs-helyeket érintette, a társasházak közös tulajdonú udvarában kialakított szabadtéri parkolóhelyeket nem. Azok a továbbiakban is közös tulajdon tárgyát képezik, önállóan nem értékesíthetőek. Ezek vonatkozásában a továbbiakban is csak használati jog értékesítésére – illetve természetesen bérbeadásra – van lehetőség, azok önálló helyrajzi számot továbbra sem kaphatnak és külön tulajdonba nem kerülhetnek.