Hírek

Egy települési önkormányzat az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvény (a továbbiakban: Áfa tv.) 88. § (4) bekezdése alapján adókötelezettséget választott, kizárólag a lakóingatlannak nem minősülő ingatlanok értékesítése és bérbeadása tekintetében. Most értékesíteni kívánja a következő ingatlanokat: egyrészt az ingatlan-nyilvántartásban egy helyrajzi számon, „kivett lakóház, udvar” megjelöléssel szereplő, társasházzá nem alakított olyan ingatlanját, amelyeknek
– az emeleti szintjein a kialakításuk és a fizikai jellemzőik alapján lakófunkciót ellátó és ennek megfelelően lakásként bérbe adott ingatlanrészek;
– a földszintjén, illetve utcafrontján pedig a kialakításuk és a fizikai jellemzőik alapján üzletekként funkcionáló és ennek megfelelően üzletként bérbe adott ingatlanrészek, helyiségek
találhatók (a továbbiakban: vegyes használatú ingatlan).
Másrészt az önkormányzat értékesíti egyes társasházi lakásait és az azokhoz tartozó, önálló helyrajzi számmal nem rendelkező, illetve önálló albetétnek nem minősülő, tároló funkciót ellátó alagsori helyiségeket (továbbiakban együtt: társasházi ingatlanok).
Az értékesíteni kívánt fenti ingatlanok nem minősülnek az Áfa tv. 86. § (1) bekezdés j) pont ja)–jc) alpontjai szerinti ingatlannak, vagyis beépítés alatt álló és beépített új ingatlannak. Az önkormányzat a vegyes használatú ingatlant egyetlen vevőnek értékesíti. A társasházi ingatlanokat több vevő vásárolja meg, olyan módon, hogy az adott lakással együtt a lakáshoz tartozó alagsori tároló helység is a vevő tulajdonába kerül.
Az önkormányzatnak milyen módon keletkezik áfakötelezettsége a vegyes használatú ingatlan és a társasházi ingatlanok értékesítésével összefüggésben?
Az Áfa tv. 86. § (1) bekezdés j) pontjában, illetve ja)–jc) alpontjaiban foglaltak értelmében mentes az adó alól a beépített ingatlan (ingatlanrész) és az ehhez tartozó földrészlet értékesítése, kivéve annak a beépített ingatlannak (ingatlanrésznek) és az ehhez tartozó földrészletnek az értékesítését, amelynek
– első rendeltetésszerű használatbavétele még nem történt meg; vagy
– első rendeltetésszerű használatbavétele megtörtént, de a használatbavételi engedély véglegessé válása, a használatbavétel tudomásulvétele vagy a felépítés megtörténtét tanúsító hatósági bizonyítvány kiállítása és az értékesítés között még nem telt el 2 év; vagy
– első rendeltetésszerű használatbavétele megtörtént, de mint önálló rendeltetési egység, a rendeltetését vagy a rendeltetési egységeinek számát megváltoztatták, és az ezt igazoló hatósági bizonyítvány kiállítása és az értékesítés között még nem telt el 2 év.
Az Áfa tv. 88. § (1) bekezdés a) pontja külön rendelkezik arról, hogy az Áfa tv. 86. § (1) bekezdésétől eltérően a belföldön nyilvántartásba vett adóalanyok az állami adó- és vámhatóságnak tett bejelentésük alapján dönthetnek úgy is, hogy többek között az Áfa tv. 86. § (1) bekezdés j) pontjában említett termékértékesítéseiket adókötelessé teszik, az Áfa tv. 88. § (4) bekezdése alapján pedig a belföldön nyilvántartásba vett adóalanyok dönthetnek úgy is, hogy a fenti választási jogukat csak a lakóingatlannak nem minősülő ingatlanokra kiterjedően gyakorolják.
Az Áfa tv. 259. § 12. pontja lakóingatlanként nevesíti a lakás céljára létesített és az ingatlan-nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott vagy ilyenként feltüntetésre váró ingatlanokat, azzal, hogy nem minősülnek lakóingatlannak a lakás rendeltetésszerű használatához nem szükséges helyiségek, még akkor sem, ha azok a lakóépülettel egybeépültek, így különösen a garázs, a műhely, az üzlet és a gazdasági épület.
A lakóingatlanok rendeltetésszerű használata alatt a használat minden olyan módja értendő, formája, amely a lakóingatlannak minősülő ingatlanok lakófunkciójának (például pihenés, étkezés, tisztálkodás vagy a mindennapi életvitelhez szükséges tárgyak, eszközök, berendezések használata, tárolása) az ellátása során megvalósul. Azok a helyiségek, ingatlanrészek, amelyek esetében a kialakításuk, fizikai állapotuk (megközelíthetőségük, méretük, szellőzésük, elektronikai jellemzőik, valamint az azokban elhelyezett, az ingatlan alkotórészeinek tekinthető vagy azzal tartósan összekötött gépek és berendezések megléte) alapján egyértelműen megállapítható, hogy egy adott, a lakófunkciótól eltérő sajátos funkciót látnak el, illetve arra alkalmasak, nem tekinthetők a lakóingatlanok rendeltetésszerű használatához szükséges helyiségeknek, ingatlanrészeknek; azaz nem minősülnek lakóingatlannak, függetlenül attól, hogy a lakóingatlan, illetve az adott helyiség, ingatlanrész használatára jogosult személy az adott helyiségben, ingatlanrészben ténylegesen végez-e a lakófunkcióktól eltérő tevékenységet vagy sem.
A vegyes használatú ingatlan egyes ingatlanrészeinek, helyiségeinek a kialakítását és fizikai jellemzőit figyelembe véve megállapítható, hogy az áfatörvény alkalmazásában a lakásokként megnevezett ingatlanrészei, helyiségei lakófunkciót szolgálnak, vagyis lakóingatlanoknak tekintendők; az üzletként megnevezett helyiségei, ingatlanrészei pedig nem lakófunkciót, hanem kereskedelmi, üzleti funkciót töltenek be, vagyis nem minősülnek lakóingatlanoknak, függetlenül attól, hogy a vegyes használatú ingatlan az ingatlan-nyilvántartásban „kivett lakóház, udvar” megjelöléssel szerepel.
Ahogyan arra a fentiekben is utaltunk, az Áfa tv. 259. § 12. pontja szerint nem minősül lakóingatlannak többek között az üzlet, ezért a vegyes használatú ingatlan esetében az üzletként megnevezett helyiségek, ingatlanrészek akkor sem kezelhetők lakóingatlanként, ha az ingatlan-nyilvántartásban külön nem jelenítik meg azokat. Az előzőek alapján úgy kell tekinteni, hogy a vegyes használatú ingatlan mint használt beépített ingatlan értékesítése esetén az önkormányzat – amely kizárólag a lakóingatlannak nem minősülő ingatlanok értékesítése tekintetében választott adókötelezettséget – az áfatörvény alkalmazásában két ügyletet, egy adómentes lakóingatlan-értékesítést és egy adóköteles nem lakóingatlan-értékesítést valósít meg. Ezért az önkormányzatnak a kérdéses vegyes használatú ingatlan vételárát meg kell osztania és
– a lakóingatlannak minősülő ingatlanrészekre, helyiségekre, vagyis a lakásokra jutó nettó ellenértékre nem kell áfát felszámítania;
– a lakóingatlannak nem tekinthető egyéb ingatlanrészekre, helyiségekre, azaz az üzletekre jutó nettó ellenértékre pedig 27 százalékos mértékű áfát köteles felszámítani.
A társasházi ingatlanok esetében a lakások értékesítése folytán a lakásokkal együtt a vevők tulajdonába kerülő, tároló funkciót ellátó alagsori helyiségek, illetve pincehelyiségek a lakások részeinek tekintendők. Vagyis a fenti lakások és tárolók együttes értékesítésére irányuló ügyleteket az áfatörvény alkalmazásában lakóingatlan értékesítésének kell minősíteni. Figyelembe véve azt, hogy a lakások és a tárolók nem minősülnek beépítés alatt álló ingatlannak, illetve beépített új ingatlannak, valamint az önkormányzat kizárólag a lakóingatlannak nem minősülő ingatlanok értékesítése tekintetében választott adókötelezettséget, a lakások és a tárolók együttes értékesítésére irányuló ügyletek – mint az áfatörvény szerinti lakóingatlan-értékesítések – adómentesnek minősülnek, vagyis azok kapcsán az önkormányzatnak nem kell áfát felszámítania.
A kérdés és a válasz az Adó szaklap 2025/10-es számában jelent meg.